בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

פנסיה שלנו !!! או מה יהיה אם לא נשקיע בנדל"ן

_N4A9878

שלום חברים יקרים
מה שלומכם?
אנחנו ממשיכים לחשוב וללמוד על תחום ההשקעות. תחום ההשקעות הינו תחום מאוד חשוב לכל אחד וגם לאלה שעוד לא
הבינו את זה ? . אבל אני שמח לציין שיותר ויותר אנשים מבינים כי יש
להשקיע ואף יותר נכנסים לתחום זה. במאמר זה אני רוצה לחשוב אתכם על הפנסיה שלנו. יש פתגם ברוסית
שנשמע בערך כך – "אם הייתי יודע איפה אפול, הייתי שם כרית".
כשמדובר על פנסיה – יש לנו רוב המידע, צריך רק להפנים את זה ולשים
כרית, כי אחרת יהיה מאוד כואב. ☹

חברים, אני מציע לחשוב קצת על העתיד שלנו. לחשוב על הפנסיה ועל מה מצפה לנו בגיל הפרישה. אם אתם היום בגיל 35-50 – זה כבר קריטיוחייבים לחשוב ולעבוד מהר בשביל לא להיות במצב ממש לא נעים,
כאשר הילדים צריכים לעזור לנו לשרוד. הכי טוב להתחיל לחשוב ולפתור בעיה זו כבר בגיל 30 . כך נוכל להיות יותר מוכנים ומסודרים.
אבל כמו שאתם יודעים, יותר עדיף מאוחר, מאשר אף פעם. אך לפני כן, אני רוצה להסביר מה הבעיה בדיוק. כי הרבה לא יודעים לפי דעתי.
כאשר אנו מבינים מה הבעיה, אנו יודעים כיצד לטפל בה.

יש עוד פתגם יפה ברוסית בנושא – "יודע – משמע חמוש (מוכן). תראו, כבר הרבה שנים בספרות ובטלוויזיה מדברים על הבעיה של האנשים בגיל הפרישה. והבעיה היא שחסר כסף ואנשים לא יכולים לחיות מהכסף שהם מקבלים.
אני אתן דוגמה אמתית ואהיה חיובי ואופטימי בכוונה.

*** מספרים וחישובים שאתם תראו, אני בדקתי עם סוכני ביטוח רציניים
ומקווה שאינני טועה או לפחות לא טועה הרבה. ברור שאני לא מתחייב לכל פרט, כי זה קשה מאוד. אבל אני מאמין שהרעיון והמטרה לחשוב ולדבר אתכם על זה נכונים. זה חשוב ועוזר בכל מקרה, מסכימים?

ראשית, נראה דוגמא של מצב השכירים עם הפנסיה!!
1. דוגמא 1
בואו ניקח לדוגמה מישהו שגם הוא וגם המעביד שלו משלמים 30 שנה לקרן פנסיה.
משכורת ממוצעת: 10,000 ₪ (שזה קצת יותר מהממוצע, אבל זה טוב בשביל להבין את עומק הבעיה).
עובד משלם 6% ומעביד 6.5% לקרן פנסיה. זה אומר שלפנסיה הולך 12.5% בחודש. כלומר, 1,250 ₪ בחודש נכנס לקרן פנסיה.
בערך 10% הולך לביטוח סיכונים וכו' + דמי ניהול. זה אומר שנשאר לנו לחיסכון כ 90% ממה ששילמנו.
הכסף הולך להשקעות בבורסה כמו שאתם יודעים. 30% לאג"חים ו 70% למניות עם סיכון גבוה יותר. ויוצא בממוצע כ 3-5% רווח על 90% מהכסף ששמנו בקרן פנסיה.
זה אומר שאחרי 30 שנה בקרן פנסיה שלנו יהיה כ 820,000 .₪
בתנאי שאנו נקבל את כל הכסף הזה, אנו נקבל כ 4,000 ₪ לחודש.

o חשוב גם לזכור שרק 30% +- הובטח, כל השאר יכול גם להימחק כערך של מניות. יש פיזור השקעה – נכון, אבל מה
שמעניין זה שאם השוק יורד או אפילו נופל, זה משפיע על כל המניות. לכן, לא ברור כמה הפיזור עוזר לשמור על הכסף שמושקע במניות.
– מפחיד קצת, נכון? אבל הבטחתי להיות חיובי ואוסיף כ 2,000 ₪ מהביטוח הלאומי שגם צריכים לקבל.

o אבל גם כאן לא הכול ורוד. המומחים אומרים שבמצב כמו היום עוד 10-15 שנים הביטוח הלאומי כבר לא יוכל לשלם. ובטוח לא את הסכום שמתוכנן להיום. (סליחה שגם כאן מקלקל.. ? .)

2. דוגמא 2
a. עכשיו נבדוק פנסיה של שכיר שמרוויח 20,000 ₪ ברוטו בחודש.

b. מעניין שבמקרה זה, המצב לא יותר טוב בהרבה. מובטח לנו לקבל בחודש רק 30% מ 8,000 . סכום זה מגיע מהכסף שמושקע באג"חים וזה יוצא כ 2,400 בחודש. ברור שיגיע גם משהו מהחלק שמושקע במניות ואולי גם עוד קצת מהביטוח הלאומי, אך בכל זאת, זה הרבה יותר נמוך ממה שהתרגלנו לקבל בחיים כאשר הרווחנו 20,000 ₪ בחודש.

*** סיכום דברים במקרה של שכירים ומה מצפה להם כשמגיעה כשהם מגיעים לפנסיה.
o חברים יקרים, גם במקרה שנקבל הכול ממה שמתוכנן, יהיה חסר לנו כ 25% מההכנסה שהייתה בזמן שעבדנו.

o ברור שמצד אחד – יש פחות הוצאות על הילדים ואולי גם פחות למשכנתא..

o אך מצד שני – חלמנו לטייל, לחיות סוף סוף כמו בני אדם. רצינו לתת מתנות לילדים וכו'.

o והבעיה היא שמכל הסכום שכאילו מגיע לנו, רק 30% בערך מוגנים ובטוחים. וזה בדיוק ה 30% שמושקע באג"חים. הזוי..הא?

o לכן, אני מקווה שלכל בן אדם שקרא הסבר זה ואת הסיכום, ברור שישנה בעיה ושחייבים הכנסה פסיבית בשביל לשרוד ועוד יותר בשביל לחיות בכבוד. אני כבר לא מדבר על טיולים וחיים של זקנים כמו בסרטים על אמריקאים עשירים ?.

עכשיו נעבור לדוגמא של עצמאים שהיא הרבה פחות ורודה:
עצמאי לא מקבל שום דבר מהמעביד כי הוא בעצמו מעביד ?
עצמאי בדרך כלל לוקח משכורת יותר נמוכה מהשכיר המוצלח, מכיוון שלעצמאי/בעל חברה יש לו הוצאות מוכרות וכו'.
עצמאים גם לא מפקידים לקרן פנסיה בהרבה מקרים (כמוני… ?). דרך אגב מ 2017 חובה גם לעצמאים להפקיד כספים לקרן פנסיה.

*** סיכום במקרה של עצמאים:
עצמאים יקרים, חברים טובים שלי, ברור לגמרי שאתם/אנחנו חייבים לבנות הכנסה פסיבית. אנחנו כל הזמן ברוטינה, אנו עובדים הרבה וקשה, מצליחים יותר ומצליחים פחות. אין לנו זמן לחשוב ולטפל בדברים חשובים ביותר, כי אלה הם החיים.
גיל הפרישה מגיע ואנחנו ממשיכים לעבוד כי אין לנו ברירה ויש לנו רק כ 2,000 ש"ח בחודש מהביטוח הלאומי שגם זה לא בטוח.

בעקבות זאת, אני מבקש מכם – לעצור לרגע ולחשוב:
כמה אתם/אנחנו מוכנים לגיל הפרישה?
האם אתם/אנחנו מוכנים לעבוד עד סוף חיינו? ולא לעצור, לטייל, לנוח, לראות עולם ולעשות דברים שכל החיים חלמנו לעשות?!
עכשיו אני רוצה לחשוב יחד אתכם כיצד בונים הכנסה פסיבית ופותרים את הבעיה של חוסר הכנסה בגיל הפרישה.
אני לא מפקיד לקרן פנסיה והיום מפקיד רק את המינימום הנדרש, כי אני מאמין בעצמי ומשקיע בנדל"ן שהרבה יותר בטוח מכל אג"ח ובטוח מכל מניה בעולם.
מעניין, שגם אם הכול בסדר והכל עבד ברמה הכי טובה, אנו מקבלים כסף והקרן נמחקת, לא כמו במקרה של נדל"ן שמביא הכנסה פסיבית גם לנו וגם לילדים ולנכדים שלנו וזה לא נגמר כאן. יתרון מדהים, נכון?!
לפני כשנתיים, אני כתבתי מאמר שלם על השקעות ובמה הכי כדאי להשקיע. כיום המחירים השתנו, אבל המשמעות נשארה אותה משמעות. זה מדהים. מי שיהיה מעוניין לקרוא אני אשלח לו את המאמר.
כאן נעשה את זה בקצרה.

יש הרבה סוגים של השקעות. כמו למשל:
השקעות בעסקים קיימים או ליזום עסק חדש עם שותפים וחברים.
השקעות בניירות ערך ובאופציות בבורסה.
כתיבת פטנטים ומכירת רישיון שימוש וכו'.
כתיבת ספר ומכירתו (זה לא עובד כמעט כקונצפט אני בדקתי בעצמי ? , אם אתם לא רוברט קיוסאקי או נורה רוברטס). כתבו ספרים אבל בשביל הכיף, לא בשביל הכסף. ספר – זה טוב למוניטין ולפוזה וזה בהחלט עוזר לקידום עסק, אבל לא מכניס ישירות כסף לחשבון.
השקעות בנדל"ן ויש כמה סוגים עיקריים.
o רכישת קרקעות בארץ ובחו"ל
o השקעות בתחום מגורים
▪ השקעות בחו"ל
▪ השקעות בארץ
o השקעות בנדל"ן מסחרי בארץ ובחו"ל.
▪ חנויות
▪ מחסנים
▪ משרדים

זה העיקר ואני אסביר לכם כיצד אני רואה את הדברים. אני קראתי הרבה על השקעות שונות וחושב עקרונית. כמו כן, עד עכשיו לא טעיתי בדברים האלה.
ברור שכל מה שאני כותב כאן – זה רק מה שאני חושב. אני לא אומר שאני צודק ורק כך צריך לעשות. אני רק לומד, חושב אתכם ביחד ואוהב לעזור. אני נותן רעיונות ומידע. אתם כבר תחשבו ותחליטו מה נכון לכם לעשות בחיים.

עכשיו להמלצות ורעיונות מאלכסיי מולצ'נוב ללקוחות ולחברים שלי.
אני לא עושה מה שאני לא מבין..
o לכן, אינני משקיע בעסקים. זה הכי מורכב בין ההשקעות ובודדים יכולים ויודעים לעשות את זה טוב ונכון ובנוסף,
להרוויח בזה כסף.
אני כותב ספרים, אבל לא חושב שניתן להרוויח מזה הרבה ? . אני כותב לצורך אחר – כי רוצה לכתוב, כי נהנה מאוד, כי רוצה להשאיר אחרי משהו, כי רוצה לעזור לאנשים ולהעביר ידע, כי רוצה את זה למוניטין שלי ושל עסק שלי וכו'.
יש לי פטנטים…. אפילו – 2 . אבל הם שייכים לחברה שעבדתי בה וגם אני לא מאמין כי ניתן יהיה להרוויח מזה יותר מדי ברוב המקרים.
o לכן, אני לא מתעסק עם זה ולכן אני מעדיף מקור אחר לבנות הכנסה פסיבית.
אני לא עושה עסקאות "אקזיט" בנדל"ן או לפחות לא מתכנן אותן מראש. לא מאמין בספקולציות וניחושים. אני עשיתי כמה כאלה, אבל זה יותר מזל וצירוף מקרים מתכנון מראש. אני חושב שנכון לרכוש נדל"ן לקבלת תשואה על מנת לבנות הכנסה פסיבית.
o מי שאוהב לשחק, תדעו שהרבה יותר כיף ללכת לקזינו. גם יפה יותר, גם שתיה בחינם וגם בחורות יפות בביקיני ?
o לכן, אני לא קונה קרקעות.
o לכן, אני לא קונה מניות וכו'.
אני לא עושה מה שלא יכול לבקר אליו ולנהל.
o לכן, לא קונה נדל"ן בחו"ל.

אז מה נשאר?
נשאר להשקיע בנדל"ן בארץ היפה שלנו. גם השקעה כחול לבן וגם יכול ללמוד, לבדוק ואחרי זה גם לנהל.
ואתם יודעים מה? גם בארץ אתם חייבים יועץ נדל"ן שאתם סומכים אליו, אחרת קשה מאוד לדעת ולבחור עסקה נכונה ולאחר מכן גם לנהל את הנכס.

כעת צריך לבחור בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן מגורים. גם כאן אני אנסה לעזור ולתת כמה טיפים.
יתרונות וחסרונות של נדל"ן מגורים ונדל"ן מסחרי:
1. קודם כל, כבר משם מאוד ברור למי מתאים מה..
a. נדל"ן מגורים שזה נדל"ן פרטי מתאים לאנשים פרטיים, כלומר שכירים. אין עניין של מע"מ ומיסים ברורים יותר.
b. נדל"ן מסחרי מתאים לעצמאים ובעלי חברות יותר. מע"מ חוזר ועניין של מס והוצאות מוכרות וכו' – יותר מורכב,
אך ניתן לאופטימיזציה. ברור שגם שכיר יכול לרכוש נדל"ן מסחרי, רק צריך לפתוח תיק במע"מ ובמס הכנסה ולהיות
עצמאי ?

במאמר נפרד אני אתאר הבדלים בין סוגים האלה של נדל"ן במפורט, אסביר על יתרונות וחסרונות של נדל"ן מגורים ונדל"ן מסחרי. כעת, לאחר כל מה שדיברנו, אני אסביר בגדול מה אני חושב על הפנסיה והצורך בהשקעות ואיזה סוג של נדל"ן הכי מתאים לזה.
חברים יקרים. היו לי 7 דירות בבאר שבע. אומרים שלקנות בפריפריה הכי נכון, מפני שתשואה הכי טובה בפריפריה ועוד כאשר משכירים לסטודנטים. כך עשיתי, קניתי זול והשכרתי יחסית יקר. כמעט כל הזמן הדירות היו מושכרות. הכול בסדר, נכון? רק לפני 7 שנים מכרתי את 6 מתוך 7 הדירות וקניתי משרדים (יוצא מעניין, שאני לא מספר סיפורים וניחושים, אלא אני בין יועצי נדל"ן שקונים בעצמם כל דבר שגם יכולים להמליץ אליו ללקוחותיו).

אז מה אתם חושבים? אם הכול כ"כ טוב, למה מכרתי???
הסיבה העיקרית שלא יכולתי יותר לטפל בזה יותר ובשום מחיר!!!
זה "הרג" אותי ואת האנשים מסביבי, כי ביקשתי עזרה גם ? . וכבר לא היה חשוב כמה זה היה משתלם כאילו… כי בסוף זה גם לא באמת היה משתלם, אם הייתי משלם לעצמי מינימום על השעות שטיפלתי בזה, הייתי נשאר בלי רווח בכלל.
אסביר את הרעיון….
בשביל לקבל תשואה +- נורמאלית, צריך לרכוש דירות ישנות בפריפריה. זה אומר שגם רחוק לנסוע לאלה שגרים במרכז (במקרה אני גר בבאר שבע, וזה לא עזר). ודבר שני – יש הרבה מאוד טיפול בדירה ישנה. פשוט בלי סוף – שכנים בעייתיים, כניסה מלוכלכת בטרוף, אין אור בכניסה, גנבו דוד שמש פעמיים, שנים בעיית ביוב לכל הבניין וכו'. בנוסף לכל זה, חברים יקרים, אין עם מי לדבר. כל הדירות הן של המשקיעים וקשה מאוד למצוא אותם, וכאשר מוצאים אותם, הם לא מוכנים לעשות שום דבר ברב המקרים. עוד פרט שחשוב לדעת, שבגלל סוג השוכרים – שזה סטודנטים במקרה שלי, כמעט כל שנה הייתי צריך 3 חודשים לטפל בפרסום וחיפוש דיירים חדשים.
ולסוף יש לי סיפור מדהים בשבילכם – כסוף של סיפור כולו כיצד אלכסיי השקיע בדירות בבאר שבע.
נשארה לי דירה 1 זוכרים? היה 7 ו 6 מכרתי. יש לי דירה נמצאת ברח' יואל השופט בבאר שבע. זה בשכונת ד'.
לפני כמה ימים חתמתי על חוזה לעוד שנה עם סטודנטים מאוד נחמדים.
הכול בסדר וצ'קים קיבלתי – 12 * 2,190 ₪. אבל כדרך אגב, הם אמרו שנכנסה משפחה "נחמדה" לקומה 1 למטה שעושים לכל הבניין את המוות. רעש, בלגאן, לכלוך. אני כאשר נכנסתי לכניסה היה לי חושך בעניים. זבל, אין אור, ברדק שלם.
אני גם מצרף תמונות כאן, זה הכול הכי אמיתי שיכול להיות.

1 2 3 4 5

עכשיו – מה אני אמור לעשות? אני הצעתי לנקות בכניסה על חשבוני.
סטודנטים שלי אמרו שלא כדאי – כי "חברים" זורקים זבל החוצה ולכן אין טעם. עכשיו, בנוגע לרעש ולכאב ראש ב 1 בלילה. שאלתי למה הם לא מזמינים משטרה. הם הסבירו שניסו לדבר עם "המשפחה", ולבקש להנמיך וכמעט קיבלו מכות. כאשר החליטו והזמינו משטרה, המשטרה שצריכה לדאוג ולהגן אלינו הגיע אחרי 3 שעות (no comments).
עכשיו תחשבו מה כל זה אומר ומה נכון לכם לעשות.
היום יש לי 6 משרדים ואני מאושר. 3 בבניה ו 3 מושכרים לכמה שנים במגדלים מדהימים כמו בסר 3 ו בסר 4 . כאשר נכס בנוי ומושכר לא צריך לעשות כלום או כמעט כלום, רק לקחת צ'קים. זה מדהים נכון?
אני לא נכנס כרגע למיסוי ותשואה. במשרדים גם התשואה גבוהה יותר וגם יש הוצאות מוכרות. מצד אחד המיסוי גבוה יותר- נכון, אך מצד שני יש הוצאות מוכרות כמו פחת וניהול נכון של נכס וכספים. אולי בסוף אין הרבה הבדל בתשואה, אבל בטוח הטיפול שנדרש הינו הרבה פחות וזה קריטי לפי דעתי. כי התשואה לא מעניינת אם מיום ליום מתעסקים עם הנדל"ן הזה, כמו שקרה לי עם הדירות בבאר שבע.
ראו תמונות של סביבה של המשרדים שלי במתחם BBC . נכון זה נראה אחרת לגמרי?

24 23 22 10

אז מה אתם אומרים עכשיו? במה באה לכם להשקיע יותר?! ?
עכשיו, כאשר החלטנו להשקיע בנדל"ן מסחרי, יש כמה אופציות, כמו:
o מחסנים
o חנויות
o חניות
o משרדים.
אני בחרתי במשרדים מכיוון שעסק עם מחסנים אני לא מכיר, חנויות – פחות יציב ולפי דעתי מסוכן יותר. לקוחות מסוג "מורכב" יותר וכו'.
חניות – לפי דעתי זאת ההשקעה הכי טובה בעולם. רק שקשה מאוד למצוא עסקאות אלה, כי אין כמעט אנשים המעוניינים למכור חניות. היופי שבחניות – זה שכולם צריכים חניות וזה רק עולה במחיר שכירות וכו' ולא צריך לשפץ וטיפול הוא אפסי. מינימום טיפול, מקסימום רווח.
בגלל כל הסיבות שתיארתי כאן, אני עובד עם משרדים.
ברור שכל עסק צריך להבין ולעבוד בו נכון בשביל להצליח. אבל לפני הכול אני חושב שמשרדים נותנים פוטנציאל השקעה טוב ונכון בשביל לבנות הכנסה פסיבית יפה ולפתור את בעיית ההכנסה בגיל הפרישה.
זה מה שאני חושב ומאוד מקווה שהיה לכם מעניין לקרוא ושקצת עזרתי.
אנו ב BBC נדל"ן תמיד אתכם. תבואו ונחשוב ביחד מה נכון. אנו לא מוכרים לכם כלום. אנו בונים את העסק שלנו קודם כל במטרה לעזור, לתת מידע ולחלוק את הידע שלנו. אחרי זה הכסף יבוא לבד. אנחנו יודעים להבין את הבעיה, להגדיר את המטרה ולמצוא יחד אתכם את הפתרון הטוב ביותר עבורכם.

לכל שאלה ודבר, התקשרו אלינו: 03-6965533 .
כנסו לאתר לעוד מאמרים שלנו בנושא נדל"ן מסחרי וכו':
http://www.bbc-nadlan.co.il/blog/

חברים יקרים, תבואו לפגישה, אל תדחו עוד הפעם, כי אתם מאוד עסוקים. אנו בטוחים שתהיו מרוצים ותלמדו הרבה על התחום. שנו חיים לטובה ואנו נעזור לכם עם זה, אני בטוח בזה!!!

בכבוד רב,

אלכסיי מולצ'נוב, מייסד ומנכ"ל BBC נדל"ן (מרכז השיווק של מתחם BBC).
052-4448446

alexey@bbcnadlan.co.il

אלכסיי

 

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד