בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

סקר שוק של משרדים (יולי 2017) במרכז הארץ ובמיוחד במתחם BBC – מתחם עסקים מדהים של בני ברק (מBBC נדל"ן)

שלום חברים יקרים
מה שלומכם?

כמו תמיד, אנו חושבים כיצד לעזור לכם בתחום המשרדים  ולתת מקסימום מידע רלוונטי ומדויק  על…
–          איך למצוא משרד טוב להשכרה ולרכישה?
–          איך לדעת האם בחירתכם הינה נכונה, האם המחיר טוב, הבניין נכון ודמי הניהול לא הכי יקרים?
–          איך לדעת האם לרכוש או לשכור היום?
–          איך לחשב תשואה נכון ואיך לדעת לחישוב לקחנו מספרים נכונים?
–          איך לבחור משרד לרכישה – בנוי ואפילו עם גמר ויקר יותר או בנוי אבל ברמת מעטפת, או בכלל עוד לא מוכן שנמצא בבניה ולכן זול יותר.
ישנן מיליון שאלות וכולנו יודעים שהתנאי הדרוש לקבלת החלטה נכונה, זה מידע טוב ואיכותי שיש לנו. ברור שלא פחות חשוב – זה לדעת כיצד נכון להשתמש במידע זה.
לעומת זאת, ישנם אנשים שחושבים שיודעים הכול. הם אינם לומדים וטוענים כי אינם צריכים שום מידע נוסף. כתוצאה מכך, הם עושים משהו….ואחרי זה נופלים ברוב המקרים. לאלה אנו לא יכולים לעזור J, לכן נמשיך בסקר השוק והמידע הנחוץ והנדרש על מנת לעשות כל צעד נכון ולהתקדם עם משרדים להשכרה או לרכישה.

 

כעת, למצב השוק והמחירים..
ואפשר לסמוך על מידע שלנו, כי כמו שאתם מכירים, מתחם ה BBC הוא ביתנו.
שנים אנו עובדים כאן ועוזרים למאות לקוחות שרוצים לשכור/להשכיר או לרכוש/למכור משרדים
במגדלים מדהימים שונים כמו בסר 1-2-3-4, VTOWER, מגדלי קונקורד, נועה, בר כוכבא וכדומה.
חשוב לציין שאנו לא רק עובדים ומספרים לכם סיפורים מה נכון ואיך, אלא קונים גם בעצמנו במתחם BBC.
אתם בטח יודעים שבשביל לדעת איך נכון כמה טוב להשקיע במשרדים, צריך לקנות בעצמינו. לכן מידע שיש לנו זה ממקור הכי ראשון שיכול להיות!
כמו כן, אנו גם גרים כאן . הכוונה היא שהמשרד שלנו נמצא בקומה 23 בבסר4 – מגדל פנטסטי שמכרנו בו עשרות וקנינו 2 משרדים לנו (1 לשימוש ו1 להשקעה שמזמן מושכר)
כאן לא הייתי מתחילה מ"דרך אגב"  אלא הייתי כותבת: בקרוב אנו נעשה חנוכת הבית למשרד שלנו. נשלח הזמנה מיוחדת לכול המוזמנים. אשמח להיפגש עם כולכם, לדבר ולתת יעוץ למעוניינים.
אז כל ההקדמה הזו היא בשביל לתת רקע לאיכות הנתונים וכמה ניתן לסמוך עליהם .

1.      מצב שוק המשרדים (ספציפי למתחם יפה שלנו – מתחם ה BBC)

הייתי מגדיר שוק כטוב ויציב. בונים באמת הרבה מגדלים…. והמעניין הוא שזה מתאכלס..

זה לא יאומן, אבל זה קורה תמיד כאשר מסתיימת בנייה של מגדל חדש וגדול. מחירי השכרה קצת יורדים, אבל אחרי שנה-שנה וחצי הכול חוזר. (זה בדיוק זמן שצריך לאכלס מגדל גדול ויפה כמו בסר3 ובסר4)

אתם תשאלו איך זה?! למה ומאיפה החברות, העסקים וכל הדיירים הללו שממלאים וממלאים מגדלים חדשים..

ראו… אני לא יודע הכול ובטוח לא יכול להבטיח מה יהיה. אבל זה עובד מדהים! ואני אתן לכם רק עובדות מהשטח,  בלי סיפורים והערכות שלי (אומרים שעם עובדות אי אפשר להתווכח)

  • הרבה שטח תופסים קונספטים חדשים כמו WEWORK ודומים . זה המון שטח שלא היה בשימוש קודם ולא השתמשו בו. פתאום הרבה שטחים הולכים לצורך זה.
  • הרבה עצמאים עוזבים דירות ובתים שהשתמשו כמשרדים.. ובאים למגדלים – כי נח יותר, כי יפה יותר, כי עסקי יותר..
  • הרבה עסקים עוזבים בניינים ישנים ולא יפים ולא יעלים ובאים למגדלים, מפני שניתן לקבל אותו מחיר ואפילו יחס ברוטו/נטו ודמי ניהול ברב המקרים טובים יותר. אני כבר לא מדבר על צריכת חשמל במגדלים ישנים עם מערכות ישנות ויקרות ולא יעילות. כל זה מביא אנשים מבניינים ישנים למגדלים חדשים ויפים במתחם היפה שלנו שנקרה – מתחם BBC.

ואז מה קורה עם בניינים קטנים וישנים? גם כאן קוראים דברים מעניינים מאוד. באים יזמים של חדרי כושר, פילטיס וכו' שעבדו בבתים פרטיים או בקניונים יקרים וכו', ואז גם בניינים ישנים וקטנים יותר, פשוט מתמלאים. מדהים נכון!

 

  1. מחירי השכרה היום במתחם BBC

כמה דברים שחשוב לדעת גם לשוכרים וגם למשקיעים. מי מה תלוי מחיר משרד להשכרה?.. יש כמה פרמטרים חשובים שמשפיעים על מחיר וזמן לסגירת חוזה..

  • מגדל ומיקום קודם כל – מיקום מבוקש וקרוב לתחבורה ויופי של סביבה ומגדל – כמה יפה ומבוקש, שמירה, לובי, מעליות, דמי ניהול טובים..
  • יחס ברוטו נטו ויעילות וחוכמה שבחלוקה – כמה חדרים מקבלים מאותו שטח.. כי יש לנו משרד עם 4 חדרים דומים.. גם 90 מ"ר וגם 130 מ"ר.. כמעט אותם משרדים….. דרך אגב לא כולם מבינים את זה והולכים על משרדים זולים יותר (כאילו) ובסוף על מטראג' וארנונה ודמי ניהול מגיעים למשרד שהוא 20-30% יותר יקר.
  • על מחיר גם משפיע כמה חדרים עם חלון וכמה בלי.. כמה שטח מבוזבז… על אולי לובי גדול מדי או מטבח גדול מדי וכו'..
  • גימור – זה פרמטר בין הקריטיים להשכרת משרדים מוצלחת. הוא משפיע מאוד על זמן עד שמשכירים ועל המחיר של השכרה.

אני בדרך כלל מאוד מבקש מלקוחות שלי לבנות יפה ולא לחסוך כסף על גימור. הסיבה לזה כי בונים ל100 שנה וברב המקרים – מי שחסך על בנייה של משרד, מפסיד יותר ובמידי כמעט על זמן שמשרד ריק או/ו בגלל הנחה גדולה שצריך לתת לשוכר בגלל "היופי" של משרד.
משרד חייב להיות יפה!!! במיוחד כאשר יש תחרות וזה לא כמו פעם שכל דבר שכרו.. היום בטוח ומצליח מי שעובד חכם.
זה עסק וכמו בכל עסק מצליחים הכי טובים. אולי נדל"ן זה לא רפואה ולא תכנון צ'יפים במובן מורכבות , אבל עדיין יש כאן מה ללמוד ולחשוב למען להצליח.

  • גודל משרד – מעניין מאוד שגודל משרד זה הפרמטר כמעט הכי חשוב בהגדרת מחיר של משרד להשכרה.

ראו דוגמאות…

  1. חדר שהוא 20 מ"ר ברוטו משכירים ב3,700 ₪ שזה כ3,000 ₪ לפני דמי ניהול וארנונה וזה 150 ₪ למ"ר. נכון?
    זה לא אומר שהשכרת משרד לפי חדרים כדאית יותר.. כי יש הרבה שטחים ציבוריים וגם טיפול בהרבה לקוחות – עולה זמן וכסף. לכן הכול לגופו של דבר ועושים את זה עו"ד כבר יושבים במשרד ומשכירים חדרים בדרך. אם תרצו להתייעץ על זה ולבדוק מספרים ביחד, אנו תמיד לשירותכם, תבואו לבקר.
  2. כאשר אנו מדברים כבר על משרד 30 מ"ר מחיר שלו בשוק כ3,000 ₪ לפני דמי ניהול וארנונה. זה אומר כ 100 ₪ למ"ר.. (חברים יקרים – זה נכון ואמתי, מי רוצה לבוא ולבדוק – מוזמן כל רגע).
  3. וכאשר מדברים כבר על משרד 60 מ"ר, זה כבר 5,000 ₪ וזה אומר 83 ₪ למ"ר…
  4. משרד 160 מ"ר משכירים כבר ב12,000 ₪ וזה אומר 75 ₪ למ"ר
  5. ומשרד 420 מ"ר יכול לעלות כבר 26,500 ₪ לחודש וזה אומר כ63 ₪ למ"ר לפני דמי ניהול, ארנונה ומע"מ.
    ….. דינאמיקה מעניינת, נכון? אבל זה באמת עובד כך וזה אמתי (המחירים ודוגמאות מעסקאות במתחם העסקים של בני ברק שנקרה – מתחם BBC.
  • כניסה, קומה, כוון ונוף – גם חשוב ויכול לעזור או להפריע להשכיר מהר ובמחיר טוב.
    • כניסה למשרד חשובה והיא טובה יותר כמה שהיא קרובה יותר למעלית. חשוב גם שנח למצוא משרד ולהגיע אליו ממעלית. כי לא תמיד קרובה יותר היא נוחה יותר.
    • גובה של קומה חשוב גם. אבל זה בדרך כלל חשוב לאנשים שרוצים נוף. כוון יכול להיות חשוב גם, כי דרומה למשל בבני ברק יש שמש חזקה . לכן רצוי לעשות הצללה שיהיה נח יותר. זה אומר בהחלט לזה יש פתרון. דרך אגב אנו מאוד ממליצים היום ללקוחות שלנו שרוצים להשכיר מהר יותר בצד דרומי – לעשות הצללה עם סרט עם הגנה מUV. או וילונות יפים. זה משפר נכס ומאפשר לעבוד אתו יותר נכון ומהר.

וסוף סוף המחירים של משרדים להשכרה שתלויים בהרבה פרמטרים.
אני אתייחס למשרדים במגדלים גדולים ויפים במתחם. חשוב לדעת שלבניינים ישנים יותר ולא גדולים ופשוטים יותר, מחיר בערך 10-20-30% יותר זול ממחיר של משרדים מקביליים במגדלים מפוארים ויפים יותר.
*** מחיר משרדים במגדלים כמו BSR, VTOWER  וכו' –  מ60 עד 90 ₪ למ"ר ברוטו.
זה תלוי מאוד בכל הדברים שהסברנו קודם ואני אתן רק כמה דוגמאות מעסקאות שעשינו בזמן האחרון במתחם BBC.

  • משרד כ270 מ"ר בקומות עד 10 בבסר4 הושכר ב65 ₪ למ"ר. דרך אגב עם גימור יפה, לא זול.
  • משרד 60 מ"ר בקומה 25 הושכר ב83 ₪ למ"ר – בגלל שהוא קטן, צפונה, ליד מעלית, מחולק מאוד יעיל– ל3חד', קבלה ומטבחון וגימור יפה עם אינובייט וכו'.
  • משרד 125 ו210 מ"ר בVTOWER בקומות מ10 עד 20 הושכרו סביב 75 ₪ למ"ר. גימור יותר מממוצע.
  • בבית נועה הושכרו משרדים 120 ו160 מ"ר ב65 ו70 ₪ למ"ר בגמר בינוני פלוס..
  • בבסר4 משרדים יפים או יפים מאוד מקומות מ20 עד 30 בגודל 130-170 מ"ר הושכרו ב70-75 ₪ למ"ר

*** היום יש הזדמנות לקבל מחירי שכירות טובים וייחודיים בגלל שבסר4 הגיע לשוק. יש הרבה סחורה ובעלי נכסים נותנים הנחות (וגם אני נתתי הנחה ואני חושב שזה נכון, כל משרד שחודש ריק זה כמו לתת מראש הנחה כ5 ₪ למ"ר).
חברים יקרים – השתמשו בזה שבסר4 מתאכלס ויש תחרות!!! עוד חצי שנה זה לא יהיה. כך היה גם עם בסר 3 – היו מחירים טובים יותר באכלוס המוני והיום זה יותר יקר ב10-20% לפחות.

 

  1. מחירי מכירה של משרדים במתחם BBC שלנו

גם כאן חשוב מאוד לדעת שיש הרבה דברים שמשפיעים על מחיר של המכירה.. והם מאוד דומים לפרמטרים המשפיעים על מחיר של ההשכרה.

מגדל ומיקום, מצב בנייה, קבוצה או יזם, יחס ברוטו/נטו, רמת גימור – מעטפת או בנוי), קומה וכוון, ומאוד מאוד חשוב  – גודל המשרד!!!


המצב של מחירים להיום במתחם
BBC:

  1. משרדים ברמת מעטפת בגדלים שונים – מ100 מ"ר וצפונה עולים מ10,000 עד 14,000 ₪ למ"ר ( כי למשרדים קטנים מצב הוא שונה.. משרדים קטנים 10-20-30% יותר יקרים וגם קשה מ אוד להסיג)
    * הכי משפיע על מחיר כאן זה גודל, סוג מגדל (יוקרתי או פשוט יותר) וכמה זמן עד לטופס 4.

 

  1. משרדים בנויים וקיימים במגדלים יפים כמו BSR, VTOWER וכו' עולים מ13,500 עד 17,500 ₪ למ"ר וזה מאוד תלוי בגובה, גימור וגודל!!
  2. מחיר של משרדים בבניינים ישנים יותר וקטנים (כמו בית נח ובית דוד וכו') בערך ב20-30-40% יותר זול ממגדלי יוקרה חדשים ומבוקשים.

** חשוב לציין שנושא של רכישת משרד הוא מאוד חשוב ולא טריוויאלי. אנשים הולכים לעיבוד וחייבים להתייעץ בשביל לא לעשות טעויות שקשה מאוד אחרי זה לתקן… מפני שכל טעות ברכישה, זאת טעות חצי גורלית, מפני שמדובר במיליונים.
אני אתן דוגמה של התלבטות של אנשים שמחפשים משרדים היום לרכישה:
לקוח נחמד רוצה לקנות משרד להשקעה בגודל כ150 מ"ר ומקבל אופציות הבאות:

  1. מקבלים הצעות על משרדים מוכנים לאכלוס בבסר3 ובסר4 ב13,000-14,000-15,000-16,000 ₪ למ"ר בנויים אבל כולם גדולים יותר.. שמתחילים מ 300-250 מ"ר ברוטו.. ואז יש בעיה של תקציב. וגם בהרבה מקרים חלוקה, גימור וצבעים לא מתאימים..

 

  1. וכאופציה מספר 2 מקבלים הצעה למשרד ברמת מעטפת במגדלים בנויים כמו בסר 4 במחיר 12,000-13,000-14,000 ₪ למ"ר ברוטו. אם קיבלתם הצעה עם מחיר 10,000 או 11,000 ₪ למ"ר… תבדקו טוב מאוד חברים יקרים. יש כאן בעיה או כמה בעיות ביחד– למשל שטח גדול ממשרד הוא ממ"ק ומחסן או בניין בעייתי עם היסטוריה לא טובה ואנשים לא יודעים איך הוא יתנהל וירשם וכו'. סיבה נוספת למכיר זול, יכולה להיות מורכבות של העסקה – חוזה, תשלומים, בטחונות, רישום וכו'..

 

 

  1. ואז מקבלים עוד אופציה – הצעה מס' 3. מקבלים הצעה למשרד בול כמו שחלמת (ואפילו לא חלמתם) – גודל, קומה, נוף, יחס ברוטו/נטו, מיקום מדהים, בטחון בעסקה ותשלומים וכו' וכל זה ב9,000-10,000 ₪ למ"ר!!!!
    אבל יש "אבל" אחד – מגדל בבנייה ויהיה מוכן עוד 3-4 שנים…

 

*** חברים יקרים! התשובה כאן לא טריוויאלית ולא ברורה מאליו. יש כאן מה לחשוב ולבדוק. להחלטה נכונה צריכים עזרה ויעוץ של רו"ח, עו"ד ויועץ נדל"ן שאתם סומכים אליו. וזה נכון לא רק עבור משקיעים חדשים, אלא גם לאלה שעושים עסקאות כל חצי שנה, לא קל להחליט, תאמינו לי..
אני למשל בוחר אופציה שלישית… או במקרה של מציאה מציאות – אופציה 1.. ולמה?!
כי אני מנסה לקנות הכי טוב ובמיוחד להשקעה. אני רוצה להיות מקסימום מוגן שאם תהיה הורדה בביקוש במשרדים, אני יהיה הכי מוגן..

אני למדתי שמשרד יפה ובנוי נכון ויעיל במגדל טוב – תמיד מושכר ומבוקש. ומשרד פחות מוצלח שאפילו מוכנים להשכיר זול יותר (כי הוא בבניין לא טוב או לא מבוקש, או גימור וחלוקה לא טובים) יכול להיות ריק הרבה זמן…. ואז כל אחד שחסך בקניה ישלם ביוקר בזמן ההשכרה. יש פתגם ברוסית שקשור לזה  – "קמצן משלם פעמיים!!!". במקרה שלנו מפסיד פעמיים J
עכשיו למה עניין של לחכות לטופס 4 לא מפריע לי?! כי הכול מבינים כאשר נכנסים לפרטים…

אין בעיה לחכות למשרד כאשר משלמים מעט.. כי זאת כמו עסקת אופציה כאשר אני שומר לי משרד הכי יפה וכמעט לא משלם אליו, אז אין בעיה לחכות לטופס 4, כי לא מפסידים על כסף שהשקענו ולא קיבלנו תשואה.  אני מקווה שאני ברור. ועוד יתרון – להרבה אנשים כמוני, זה גם מאפשר לרכוש משרד גדול יותר כי מהתחלה לא נדרש הון גדול, אלה רק 10-15-20%. תחשבו על זה בבקשה חברים יקרים.
ואם לא מצאתי אופציה 3, אני יכול לבדוק אופציה 1, שזה משרד מוכן ואז לנסות לקנות אותו במחיר מיוחד.. כי בהרבה מקרים הוא לא בנוי כמו שהייתי רוצה להשקעה טובה ואופטימאלית מספק. הבעיה במקרה זה שאין פראיירים ולחכות להזדמנות כזאת אפשר שנים.
**** חשוב לציין שבמקרה של רכישת משרד לצורך שימוש עצמי, תמונה קצת משתנה והיא יותר פשוטה, כי יכול להיות שלרוכש חשוב יותר עכשיו להיכנס למשרד אפילו פחות מתאים מאשר לחכות למשרד יפה ועונה על כל הדרישות, אבל יהיה עוד כמה שנים…
גם במצב זה, ההחלטה היא לא פשוטה. במקרים כאילה, אני תמיד ממליץ לחשוב על רכשיה גם לשימוש עצמי כמו על רכשיה להשקעה. במיוחד כאשר מדובר על משרדים. כי מחר משרד יכול להיות קטן או מיקום לא מתאים וכו'. ואז משרד זה הולך להשכרה ואז חוזרים לדרישות של משרד להשקעה J.

חברים יקרים ולקוחות נחמדים שלנו.
אני מקווה שלא התעייפתם
J. יש לי הרבה מה להגיד לכם ואני יודע כיצד לעזור.
אנו כל הזמן נוסיף נושאים ונעזור ונמליץ כיצד להצליח בתחום המשרדים.
חשוב לנו מאוד שכל לקוח וחבר יהיה מרוצה ויצליח עם המשרדים שלו.
מתחם
BBC זה הבית שלנו ומטרה שלנו לעזור כאן לבעלי נכסים ולדיירים – שיהיה טוב ויעיל ונחמד לעבוד ולהשקיע.

מתחם BBC , זאת משפחה אחד גדולה ובמשפחה טובה – אוהבים ועוזרים אחד לשני.
אנו גם נשמח מאוד להזמינכם לחנוכת בית שלנו!! חברת
BBC  נדל"ן עברה למשרדינו שרכשנו בבסר4 בקומה 23.
כרגע אנו מתכננים לחגוג אתכם ב27 ליולי מ12:00 עד 19:00. כי חשוב לנו שיהיה לכם נח להגיע.
שתיה, אוכל וכייף אלינו וכמה שתרצו.
אנו עוד נשלח הזמנה מסודרת.
תודה רבה לכם על הכול ותדעו שאנו תמיד נשמח לעזור, אתם תמיד יכולים לבוא ולדבר ולשאול ולהתייעץ. אנו עוזרים לכולכם ובאהבה.

כאן טלפונים שלנו: 03-6965533, 053-2466789, 052-4448446
יום מקסים

בכבוד רב
אלכסיי מולצ'נוב וצוות של BBC  נדל"ן.

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד