בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

משרד – ההשקעה הכי טובה היום !

שלום חברים יקרים

מה שלומכם?

אני ממשיך עם סידרה של מאמרים מקצועיים הקשורים לנכסים מניבים – משרדים באזור המרכז ובמיוחד במתחם BBC. זה התחום שלי ואני חושב שאני יכול לתרום ולעזור להרבה מכם.

אני הבנתי שאהבתם את המאמר הקודם – "טיפים להשכרת משרד בדרך טובה ביותר".

היום אנחנו נדבר על רכישת משרד. מדובר על עסקאות מורכבות וגדולות יותר מבחינת הסכום. בגלל זה חשוב לדעת ולעשות הכול נכון. בעסקאות האלה לכל טעות יש מחיר גבוה יותר.


במאמר ניגע בכמה אספקטים חשובים ביותר בעסקאות מסוג של רכישת משרד.

הינם:

  1. למה בכלל קונים משרד?
  2. איזה מיקום לבחור?
  3. לרכוש משרד מוכן (מושכר/לא מושכר), בבניה או על הנייר?
  4. מה תהליך הנכון של החיפוש משרד לרכישה?
  5. כיצד לבחור משרד מתאים ביותר כאשר יש סוגים שונים של הרוכשים עם מטרות שונות?
  6. מה ההבדלים בין עסקאות מיזם לעסקאות מקבוצת הרכישה?
  7. כיצד לעשות מו"מ בדרך היעילה ביותר?
  8. כיצד לבחור עו"ד שהכי עוזר ונכון לעסקה?
  9. מה עושים אחרי שרכשנו משרד?
    1. גם במקרה של משרד מוכן להשכרה.
    2. גם במקרה של מעטפת.

נדל"ן – זה הרבה עבודה והרבה ידע. נדל"ן (במקרה שלנו – משרדים) זה לא פשוט כמו שחלק מהאנשים חושבים. זה עדיין תחום יפה, גדול, מעניין ויש הרבה מה ללמוד. אי בטוח שכל דבר חשוב שאנחנו לא מתייחסים ברצינות אליו, חוזר אלינו כמו בומרנג ואנו יוצאים מבויישים ומפסידים כסף ולפעמים הרבה.

אז בואו נתחיל ללמוד, לחשוב ולעשות עסקאות טובות ביותר ביחד (אל תשכחו, אני קונה משרדים יחד אתכם😊)

  1. למה בכלל נכון לרכוש משרדים…

ישנן כמה סיבות למה אנשים רוכשים משרדים.

  • יש פנסיונרים שרוכשים משרדים כי רוצים להוסיף כמה אלפי שקלים לפנסיה שלהם. הם צודקים וזה נכון, כל הכבוד להם. אני חושב שמשרד היום – הוא הפתרון אולטימטיבי לפנסיונרים, כי ניתן לרכוש משרד קטן ובסכום נמוך. אבל הכי חשוב לרוכש – התעסקות מינימאלית עם המשרד. פנסיונר בשום מחיר לא יסכים לנסוע רחוק וכל הזמן לטפל בנכס (כמו דירה למשל) – לפרסם, לחפש ולהיפגש עם הדיירים כל הזמן, לתקן דברים בדירה ישנה, להתעסק עם שכנים שעושים בעיות וכו'. אני אישית מכרתי שש דירות בבאר שבע. עשיתי את זה רק מהסיבה שלא יכולתי כבר לטפל בזה. זה היה כבר בלתי אפשרי ולא היה חשוב כמה שכירות קיבלתי.
  • יש רוכשים אחרים (כמוני) שרוצים לפתור את הבעיה של פנסיה עתידית נמוכה ורוצים לבנות הכנסה פסיבית. אנחנו מבינים כבר היום שבשביל לחיות בכבוד ובכייף ולא להיות תלויים בילדים שלנו, צריכים לרכוש נדל"ן מניב. אני למשל בנוסף לכול, רוצה לייצר מציאות שבה אני יכול לצאת לפנסיה מוקדמת בגיל 55 אם אני ירצה. זה מה שאני מאחל לעצמי וגם לכם, חברים יקרים. אז נדל"ן צריך לקנות משקיעים קונים משרדים משתי סיבות עיקריות:
  1. בגלל תשואה גבוהה יותר
  2. ובגלל התעסקות מזערית בהשוואה לדירות.

יש סוג של רוכשים שאוהבים לעשות עסקאות אקזיט.. לקנות משרדים על הנייר, לחלק אותם למשרדים קטנים וברגע שבניין מוכן, למכור אותם עם רווח גבוה. יש אנשים שמרוויחים בעסק הזה 50-80% ב-3 שנים. גם בעסקאות אקזיט אני ממליץ על המשרדים, כי זה תחום חם היום וגם קיימת אופציה לחלק למשרדים קטנים ולמכור יקר. במקרה של משרדים גם מס רכישה נמוך יותר וגם ניתן לרכוש משרדים עם כסף של החברה לפני ששילמנו כל המיסים בהשוואה לרכישת דירות.

  • יש משקיעים מקצועיים גדולים שקונים נדל"ן הרבה וכל הזמן. היום יש הרבה כאלה שעברו מתחום של דירות לתחום של המשרדים.

לזה יש כמה סיבות:

  1. מס רכישה נמוך יותר.
  2. תשואה גבוהה יותר.
  3. תנאי מימון למשרדים טובים יותר (למשל על דירה אפשר לקבל 50% מימון ועל משרד 70-75% מימון).
  • יש אנשים שקונים לשימוש עצמי. עצמאיים ובעלי חברות שמחליטים במקום לשלם שכירות, לרכוש משרד לשימוש עצמי. אני חושב שזה חכם ונכון מפני שיוצא שמשתמשים רוכשים משרד ב30%-40% ממחירו (הון עצמי של הרוכש), מפני שהחזר חודשי של הלוואה שווה ערך דמי שכירות חודשיים ששוכר היה משלם אם לא היה רוכש משרד. זה אומר שב40% מהמחיר מקבלים משרד טוב לשימוש וגם מכינים את הפנסיה בגיל הפרישה. אתם תגידו שזה טוב מאוד רק לא לכולם יש הון עצמי הנדרש. זה נכון, מצד שני, אני יודע שהכי חשוב – הבנה ורצון לעשות עסקה. כסף לא צריך להיות אף פעם סיבה לפספס עסקה טובה, תמיד יש פתרון למימון. זה מזכיר לי, כמו שאני לימדתי את הסטודנטים שלי פעם בצ'יפ דיזיין קולג' – "מה" זאת השאלה הכי חשובה בחיים. השאלה "איך" זאת שאלה טקטית ומאוד טכנית. זה אומר, תמיד תחליט מה אתה רוצה ואחרי זה תמצא "איך" לעשות את זה, כי זה יותר קל.

כמה דוגמאות, איפה לקחת כסף להון עצמי בשביל לרכוש משרד:

  • קרן השתלמות.
  • פיצויים.
  • כסף מקרן פנסיה שניתן להוציא בלי לשלם מס גבוה.
  • לקחת הלוואה לכל מטרה. להקטין את התשלום לקרן הפנסיה והכסף שנשאר לשלם לבנק תשלום עבור הלוואה.
  • לשעבד בית שאין עליו משכנתא או יש מעט ולקחת הלוואה לרכישת משרד.
  • לחשוב על עסקת אקזיט מהירה בשביל להרוויח הון עצמי לעסקה גדולה יותר 😊.

כך עושים עסקים ומצליחים בגדול.

לכל מטבע יש 2 צדדים. כשרוכשים משרד לשימוש, יכול לקרות מצב שחברה גדלה והמשרד כבר לא מתאים לשימוש. במקרה זה חברה עוברת למשרד גדול יותר אם בשכירות או ברכישה. את המשרד הקיים צריך למכור או להשכיר. כאן יכולה להיות בעיה, כי משרד שבנו לשימוש של החברה – הוא בנוי בצורה ספציפית ולכן קשה למכור או להשכיר אותו. לכן, אני ממליץ לא להתפרע בעיצוב וחלוקה ייחודית ולחשוב על עתיד שיכול להיות גם עתיד הקרוב.

  1. איזה מיקום לבחור?

כולנו שמענו שמיקום הוא חשוב מאוד להשקעה נכונה ואני מסכים עם זה. מצד שני, אני אגיד לכם שעוד יותר חשוב – לרכוש במקום עם יועץ נדל"ן אמין, מקצועי, מצליח ורוכש בעצמו באותו המקום.

מתברר שניתן לעשות עסקה לא טובה במקום הכי מבוקש ולהפך.

 

כאן אני אספר לכם איך אני קונה את הנכסים שלי:

  • אני לא קונה בחו"ל, מפני שאני לא יודע כיצד זה עובד ולא יכול לבדוק כל דבר. גם לא נוח לעבוד עם מטבע חוץ – להעביר כסף לשם ובחזרה, לקחת הלוואות ועוד מיליון שאלות אחרות.

מה קורה עם המיסים? היום בעייתי להחזיק חשבון בחו"ל, בכל עסקה בארץ מבקשים למלא טופס על החזקות בחול וכדומה למאן לבדוק עניין של מיסים והלבנת הון.

אני גם לא קונה משרדים בפריפריה, כי אני חושש שנפילה אפילו הכי קטנה של השוק, תפיל ראשונה את המשרדים בפריפריה. פריפריה – מוסג יחסי. פ"ת ורמת השרון בהשוואה לת"א – פריפריה, רחובות וראשון לציון בהשוואה לבני ברק ופ"ת – פריפריה, באר שבע בהשוואה לראשון ורחובות – פריפריה.

אני קונה במתחם BBC כי זה מאוד קרוב לת"א וזה עדיין לא יקר וכדאי להשקעה. אני רוכש את כל המשרדים שלי במתחם BBC (מרכז העסקים של בני ברק) מכמה סיבות עיקריות:

  • מתחם BBC, זה מתחם עסקים מאוד מרכזי, מאוד מתפתח ויהיה הכי גדול בגוש דן (זאת כבר עובדה).
  • סיבה נוספת וחשובה – אני מכיר כאן הכול ויכול להעריך סיכונים ולעשות עסקאות הכי טובות וכדאיות.

לסיכום:

קראתם הרבה על בחירת נכס נכון ומתאים. אבל אני עוד הפעם מדגיש שהכי נכון לרכוש משרדים איפה יש לכם יועץ נדל"ן אמין, מקצועי, ממוקד והכי חשוב – קונה משרדים לעצמו.

  1. לרכוש משרד מוכן (מושכר או לא)  או בבניה או על הנייר.

זה נושא ענק ויש לי מאמר שלם באתר שלנו:

http://www.bbc-nadlan.co.il/blog/

אני רק אסכם כאן למי שאין זמן וסבלנות לקרוא מאמר שלם על הנושא 😊

אני עשיתי אנליזה עמוקה מה כדאי לרכוש יותר: משרד בנוי ויקר יותר או בבניה שהוא במחיר הרבה יותר טוב. ברור שאם מצאנו משרד בנוי ומוכן בחצי מחיר או קרוב לזה, אז קונים אותו וזה לא רלוונטי לאנליזה שעשיתי. אני במאמר הגעתי למסכנה שכדאי יותר לרכוש משרד בבניה מאשר מוכן משתי סיבות עיקריות:

  • משרד בבניה זול יותר ממשרד במגדל בנוי גם אם להתחשב באובדן הכנסה וריביות וגם במקרה של משרד לשימוש עצמי ותשלום שכירות בתקופה של כמה שנים.
  • סיבה נוספת אפילו יותר חשובה – זה חוסר מבחר במקרה של משרדים בנויים בהשוואה לאלה שבבניה.

יש מקרים כאשר חייבים לרכוש בנוי וקיים כמו במקרה של פנסיונר שרוצה לקבל הכנסה פסיבית כתוספת לפנסיה ולא נוכן ולא יכול לחכות כמה שנים.

בואו, תיעזרו בנו וקבלו את העסקאות הטובות ביותר עבורכם.

בכבוד רב

אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים.

BBC נדל"ן בע"מ – מרכז השיווק של מתחם BBC

03-6965533

052-4448446

office@bbc-nadlan.co.il

www.bbc-nadlan.co.il

https://www.facebook.com/bbcnadlan/

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד