בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

משקיעים, תתעוררו! לוקחים לכם את הכסף מתחת לאף…

משקיעים יקרים, פקחו את עינכם! בקרוב החגיגה נגמרת. גם אם תרצו לרכוש במקומות הכי מבוקשים, עוד מעט כבר לא תוכלו. חברות נדל"ן גדולות רוכשות את הקרקע הכי טובה בגוש דן ומשאירות משקיעים פרטיים מחוץ למשחק

זוכרים שעוד אתמול ושלשום התלבטנו האם כדאי לרכוש משרד או לא? חששנו מה יהיה מצב השוק ומהו הסיכוי שנשכיר משרד? דיברנו הרבה על תשואה, מימון, מיסים והוצאות במקרים של משרד ריק וכו’…

משקיעים יקרים, פקחו את עינכם! בקרוב החגיגה נגמרת. גם אם תרצו לרכוש במקומות הכי מבוקשים, עוד מעט כבר לא תוכלו.

מהיום, לא נדבר על אם כדאי לקנות משרד או לא, אלא נחפש איפה עדיין אפשר למצוא משרד טוב להשקעה, ותבינו למה…

בזמן האחרון אני פוגש הרבה מנהלים בכירים של חברות נדל”ן גדולות בישראל (כגון אשטרום, עזריאלי, אפריקה ישראל, קנדה ישראל, גב-ים, אמות, תדהר ועוד חברות רבות אחרות…), ושומע על עוד ועוד מגדלים שברצונם לבנות במרכז גוש דן. זה מדהים כמה שהחברות הללו אוהבות את תחום המשרדים ומשקיעות הון עתק בנדל”ן עסקי. זאת בזכות ראיית ההצלחה הגדולה ואמונתם בה בהתפתחות שוק המשרדים!

אז היכן הבעיה? הבעיה היא לא אצלן, הבעיה היא אצלנו – המשקיעים הפרטיים. לפי מראה השוק כעת, מחר לא תהיה לנו האפשרות לרכוש משרדים במרכז הארץ. חברות גדולות רוכשות את הקרקע הכי טובה לצורך בניית מגדלי משרדים להשכרה ולא למכירה. מכאן משתמע כי משקיעים כמוני וכמוכם שקנו משרדים קטנים ובינוניים במרכז, ונהנו מתשואה

על הון (cash on cash) בסביבות 13-15 אחוזים, יתקשו למצוא השקעה דומה מחר.

כנסו לאתר שלנו וראו הסבר לתשואה גבוהה והון עצמי נמוך במיוחד בתחום המשרדים בישראל (bbc-nadlan.co.il/blog/).

הרי לפניכם כמה עובדות על מצב הנדל”ן העסקי במרכז:

נתחיל בתל אביב ומשם נמשיך לבורסה, למתחם BBC, לסיטי פ”ת, לחולון ועוד.

בסיטי של תל אביב יצאו לשוק בתקופה אחרונה כעשרה מגדלים חדשים כמו מידטאון, שרונה, הארבעה, אלון, WE , ToHa, רסיטל ועוד. בזמן קצר מאוד מגדלים אלו ברובם התמלאו.

היום, הצוות שלי ואני מחפשים ללקוחותינו משרדים להשקעה באזור, ומגלים שכמעט אין מגדלים בבנייה שניתן בהם לרכוש במחיר המשתלם. רוב המשקיעים יודעים שהכי כדאי לרכוש נכסים על הנייר או בתחילת בנייה. משקיעים מצליחים קנו רק לפני שנים ספורות משרדים ב-10,000-12,000 ₪ למ”ר במעטפת במגדלי אלון, במגדלי הארבעה ובמגדל מידטאון. לא מזמן משקיעים רכשו במגדל WE ב-7,000-9,000 ₪ למ”ר. כיום המחיר בסיטי של תל אביב במגדל בנוי מתחיל ב-15,000 ₪ למ”ר ומגיע ל-20,000-22,000 ₪ למ”ר מעטפת.

כעת, תראו את תכנון הבניה באזור, ותבינו מדוע אמרתי שההזדמנויות נלקחות מתחת לאפיהם של המשקיעים פרטיים…

  • עזריאלי מתכננים לבנות מגדל חדש – והוא אינו למכירה!
  • אפריקה ישראל בונים מגדל והוא איננו מיועד למכירה!
  • קנדה ישראל בונים מגדל ובו משרדים אשר אינם למכירה!
  • אמות וגב-ים מתכננים מגדל והוא איננו למכירה!
  • וככאלה ישנן עוד דוגמאות רבות נוספות שמראות כמה חברות גדולות ומוצלחות מתלהבות משוק המשרדים, מרוויחות הון, ולא שואלות שאלות כמו האם כדאי או לא כדאי, האם ישתנה מצב השוק או לא, ומה יעלה בגורלן? הן כבר בדקו וענו על השאלות הללו לפני זמן רב. כעת, הן פשוט משקיעות נכון ומרוויחות טוב. בעוד שאנחנו בודקים, חוששים, מחכים להורדת המחירים ומפסידים אופציות אחרונות במרכז העסקים הגדול במדינה.

מתחם הבורסה בר”ג: היום בבורסה כמעט ואין משרדים למכירה, ובטוח אין בשלב הבניה המוקדמים …

 

  • במגדל ספיר – יד 1 הכול נמכר. נוסף על כך מחירי יד 2 עלו מאוד בגלל שמגדל קיבל טופס 4.
  • האייקון של בסר נמכר מלפני זמן רב, ואין שום דבר יד 1 ובגדול אף לא יד 2. משקיעים לא מעוניינים למכור שם בכלל.
  • קומות חדשות שיצאו לשוק במגדל גיבור ספורט נמכרו במהירות. היום ישנן מעט מאוד אופציות יד 2 והמחיר המבוקש הוא 20,000-21,000 ₪ למ”ר.

מתחם הבורסה בר”ג הוא מקום טוב מאוד להשקעה, אך יש בו רק בעיה אחת קטנה – לנו המשקיעים הפרטיים אין כבר מה לרכוש שם, ומי שחשב וחשש – נשאר ללא השקעה טובה באזור.

עכשיו נעבור למתחם BBC שבבני ברק וחלקית בר”ג:

מגדלי בסר 1-2-3-4, VTOWER, בית נועה ואחרים מאוכלסים כבר, ומזמן. לכן, כמעט שאין משרדים למכירה.

מתחם BBC הוא מתחם מדהים ולדעתי, הוא בדיוק המקום בין הפריפריה לתל אביב (שורה ראשונה לת”א ולמתחם הבורסה) שניתן עוד לרכוש במחיר משתלם נכסים טובים מאוד גם לשימוש עצמי וגם להשקעה.

בואו ונראה גם כאן מהו מצב המגדלים, כלומר אילו מהם מיועדים להשכרה ואילו ניתנים לרכישה ויכולים להתאים למשקיעים.

  • מגדל הכשרת היישוב – נמכר לפני מספר שנים. נוסף על כך, המגדל עומד לקבל בחודש 9-10 של 2019 טופס 4 לכן המחירים גבוהים משמעותית ביחס למחירי יד 1.
  • מגדל שני בארגונה של קבוצת סופרין – נמכר כולו לחברת הפניקס. גם כאן המשקיעים מחוץ למשחק.
  • מגדל סטודיו טאוור של תדהר – ט’4 מתוכנן ל2020, וגם הוא אינו רלוונטי למשקיעים מפני שהיזם החליט לא למכור ולהשאיר את המגדל לעצמו.
  • מגדל אלייד של אלייד נדל”ן. החברה אינה מעוניינת למכור כלל, וכפועל יוצא, גם כאן המשקיעים נותרים ללא אופציות.
  • ועוד…

אז מה נשאר?

ישנה הזדמנות אחת, יחידה, ואני חושש שהיא גם האחרונה לעתיד הקרוב במתחם BBC, והיא פרויקט LYFE של חברות אשטרום ודן. זהו פרויקט מדהים שכולל 3 מגדלים ובתוכו קניון, חדר כושר ואולמות כנסים (חדרי ישיבות גדולים להשכרה). חשוב לציין, מגדל A נמכר מזמן לפי קומות שלמות ובלי פרסום כלל (לא ראיתי דבר כזה בכל הקריירה שלי), ומגדל B כבר נמכר כמעט בחציו; זאת אומרת שבעוד כמה חודשים גם במתחם BBC לא יהיה למשקיע מה לרכוש.

אז בואו נראה מה יגידו עכשיו כל אלה שחלמו וחיכו לירידת המחירים ולאשליות דומות אחרות. כאן בישראל, יש ציבור רחב (אלפי אנשים) שכבר 10-20 שנה מחכים לירידת המחירים הן במגורים והן בתחום המשרדים. הם לא קנו וכבר לא יקנו נדל”ן, זה עצוב מאוד כי במצב כיום , הנדל”ן הוא כמעט הפתרון היחיד לשמירת כסף, להגדלת הון ולבניית פנסיה מכובדת!

*** חשוב מאוד לציין בפני כל מי שחושש מריבוי מגדלים. כל המגדלים של החברות הגדולות המיועדים להשכרה ואינם מפריעים לשוק המשרדים של המשקיעים הפרטיים ואינם מתחרים בו. חברות נדל”ן גדולות וחברות ביטוח אינן משכירות 60, 100, 150 ואפילו לא 200 מ”ר, אלא הן עובדות ולקוחות שלהם שוכרים חצאי קומות או קומות שלמות. לכן, אדרבא, שוק פורח של מגדלים להשכרה עוזר לשוק של משקיעים פרטיים לאזן את השוק מריבוי והצפה. תחשבו על זה טוב בבקשה.

אתם יודעים איזו מסקנה הסקתי מהלימוד על שוק המשרדים? זאת מסקנה מדהימה, ואני מבקש שתחשבו עליה איתי יחד:

ההזדמנויות במרכז אוזלות ומתפזרות לפריפריה.

מי שלא הספיק להשקיע במשרדים במרכז לא יוכל לעשות זאת בעתיד הקרוב!

 

ראו זאת בעצמכם – היום אין כמעט היצע בסיטי של ת”א, וגם לא במתחם הבורסה. במתחם BBC נותר פרויקט יחיד (לייף) שמוכרים בו עוד נכסים מיד 1. בפ”ת מכרו מתחם שלם – בסר, גלובל, ובזמן זה קבוצת סופרין מסיימת שיווק של מגדל “בזל”. היום ישנן הזדמנויות נוספות בחולון, ואם תשאלו אותי, בעוד כשנה גם שם לא נוכל להשקיע יותר. כתוצאה מכך, נצטרך להתרחק מהמרכז לכיוון ראשון לציון, אשדוד, חדרה, באר שבע ועוד. מצער ומאכזב שבמרכז גוש דן, מקום בו ישנה הצלחה גדולה למשקיעים, תשואות גבוהות וכסף רב, חלון הזדמנויות אוזל.

לסיכום, ברצוני לומר שיש משקיעים שהתבלבלו בדרך. במקום לקחת אופציות טובות ולקפוץ על ההזדמנויות האחרונות במרכז, הם חוששים, מחכים ובסוף מפסידים ביזנס אמיתי – את ההשקעה הכי טובה בישראל היום, ואולי אפילו הכי טובה בעולם.

אתם יודעים למה חברות נדל”ן גדולות רוכשות קרקע במחירים אסטרונומיים ובונות לעצמן מגדלים מניבים?

כי הן בדקו וראו שתחום המשרדים רק התחיל, ובגלל הגידול באוכלוסייה והתפתחות של תחום ההייטק, שגדל בצורה אקספוננציאלית, הכול יהיה מלא ותמיד יהיה חוסר. חברות הגדולות יודעות סוד שאולי לא כולנו יודעים.

הן יודעות כיצד להשקיע נכון ולבחור במדינה בה הכי כדאי להשקיע בנדל”ן – הן במובן הביטחון הכספי והן במובן התשואות הגבוהות!

 

אבל עכשיו גם אתם תדעו. ישנם 3 פרמטרים עיקריים שלפיהם מחליטים האם נכון להשקיע בנדל”ן של מדינה כזאת או אחרת. אני אישית למדתי אותם ממשקיע תותח ושמו צפריר [תודה רבה איש יקר, על המידע ועל עצות הזהב שלך!], שקונה אלפי מטרים של משרדים בשנה.

אז אלה הם שלושת המאפיינים של המדינה שבה צריך להשקיע בנדל”ן:

  1. מדינה שבה האוכלוסייה נמצאת בגידול מתמיד.
  • מדינת ישראל גדלה מ1989 ועד היום ב100%. זה אומר גידול כ3.5% בשנה וכ160,000 איש בשנה בממוצע. נתון מדהים ואני לא מכיר מדינה שעוברת את ישראל בנתון זה.
  1. מדינה שיש בה הגבלה ומחסור בקרקע, מחסור שילך ויחמיר על ציר הזמן.
    • גם במאפיין זה אנו במקום בין המובילים בעולם.
  2. מדינה עשירה ומתפתחת, בה גובהו של התוצר המקומי הגולמי (תמ”ג) לנפש הוא גבוה.
    • גם כאן מדינת ישראל בפוזיציה חזקה מאוד. חשוב שתדעו שלפי גודל האוכלוסייה אנחנו במקום ה- 100 ולפי מדד פיתוח אנושי אנחנו במקום ה- 20. נתון מרשים מאוד.

עכשיו תגידו לי אתם, האם יש מדינה אחרת שמתאימה יותר להשקעה בנדל”ן מהמדינה היפה שלנו?!

אין ! רק ישראל !

בשביל לסכם את המאמר, אמליץ לכם להיכנס למאמרים באתר שלנו: www.bbc-nadlan.co.il/blog/

לראות מאמרים ולקבל טיפים ייחודיים כיצד להשקיע נכון במשרדים:

  • לקבל תשואה על הון סביב 13%-14% שנתי
  • לרכוש משרדים כמעט בלי הון עצמי – מקסימום 10%
  • לדעת מה המס האמיתי על השכרה של המשרדים – מ0% עד 8%.

אם לאחר כל מה שנאמר, יש עדיין משקיע אחד בישראל שחושב שהוא יודע על השוק יותר ממומחי נדל”ן של חברות כמו אשטרום, אלייד, עזריאלי, אפריקה ישראל, קנדה ישראל, אמות, גב-ים, תדהר ואחרות, ויותר ממומחי נדל”ן של חברות ביטוח שרוכשות מגדלים להשקעה כמו חברת כלל, הפניקס, מגדל ועוד – אנא ממך רשום בהערות למאמר מדוע דעתך ומחשבותיך בנוגע לתחום המשרדים נכונות.

 לסיום ברצוני לאחל לכולנו רק שלום, בריאות ואהבה, כי את כל השאר אנחנו כבר נקנה.

שלכם ובכבוד רב, אלכסיי מולצ’נוב,

מנכ”ל ובעלים חברת BBC נדל”ן והרשת הארצית לשיווק ולניהול משרדים – RECOM

www.bbc-nadlan.co.il

בשיתוף ברק רום

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד