בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

לרכוש משרד במגדל בנוי או בבניה? מה הדבר הנכון לעשות?! זאת השאלה וכאן התשובה!

Alexey_for_site

לרכוש משרד במגדל בנוי או בבניה? מה הדבר הנכון לעשות?!

זאת השאלה וכאן התשובה!

שלום חברים יקרים

מה שלומכם?

 

במאמר זה אנו נדבר כיצד נכון לרכוש משרד: מוכן ויקר יותר, או בבניה ובמחיר טוב יותר…

 

היום כולנו או לפחות רובנו רוכשים משרדים.

משקיעים אוהבים משרדים. היום זה מאוד מעניין עקב התשואה הגבוהה יחסית – מחיר רכישה יחסית נמוך ומחיר השכרה יחסית גבוה.

פרמטר נוסף חשוב מאוד – ההתעסקות הינה מינימאלית. זהו פרט מאוד חשוב וכמו כן, זה קורה מפני שתקופות השכירות ארוכות יותר, מגדלים חדשים יחסית ויש חברת ניהול שעוזרת עם הכל.

 

משתמשי קצה הבינו גם כי כדאי לרכוש ולשלם הלוואה של עצמם, מאשר לשלם משכנתא של משקיע אחר. בהחלט לא לכולם ישנה היכולת לקנות, אך מי שיכולתו לגייס 40% הון עצמי, בהחלט קונה היום J והשאר משכירים משרדים.

כמו כן, חשוב לציין כי מחירם של המשרדים רק עולה, כפי שקרה גם לדירות. לכן, התשואה נמצאת בירידה ועם הזמן היא תמשיך לרדת עוד יותר עבור אלה שקונים מאוחר יותר, מכיוון שמחירי הרכישה עולים יותר מהר ממחירי השכירות.

 

אז השאלה היא כיצד נכון לרכוש משרד?

למשקיע הכי שוב תשואה ובטחון בעסקה… נכון? ובטוח לא מחיר של הנכס, כי זה בכלל לא פארמטר להשקעה נכונה וטובה. משקיע טוב יודע את זה כי זה בסיס של השקעות בנדל"ן. אך ישנם מקרים בהם המשקיעים טועים…כמו למשל כאשר הם קונים תשואה טובה טרם בדקו את פוטנציאל המשרד. כי יכול להיות שקונים תשואה טובה ל1-2-3 שנים, ואחרי זה לא מצליחים להשכיר.. מכיוון שהבניין ישן, המחיר גבוה, הגימור לא טוב או החלוקה מאוד ספציפית ולא מתאימה לרב השוכרים.

כעת, צריך להחליט האם לבחור במשרד בנוי וקיים או במשרד בבניה…

כאן התשובה..

קודם כל, בודקים את התשואה.. אם אנו ב5.5-6-7% (פעם קנינו תשואה של 7-8-9%, אבל זה יורד עם השנים, לכן קונים מוקדם יותר ומצליחים ומרוויחים יותר) ומחיר השכירות דומה למחיר השוק – אנו נמצאים בכיוון הנכון.

לאחר מכן, בודקים את פוטנציאל הנכס להיות מושכר במחיר מקובל בעוד כמה שנים (כי יש משרדים שהיסטורית מושכרים במחיר טוב, אבל לאחר סיום חוזה יהיו ריקים כי בניין הוא ישן ולא יעיל – ד"נ וחשמל יקרים וכו')  ורק אז מחליטים.

אבל, ויש אבל גדול…

היום קשה לרכוש משרד טוב ומושכר עם תשואה טובה, כמעט ולא קיים. במיוחד אם מדובר על משרד קטן.

משרדים קטנים מאוד מבוקשים ואנשים לא רוצים למכור אותם… כי אז מה עושים עם כסף שמקבלים מרכישה? קונים קטן חדש ויקר יותר? J

לכן, לפי דעתי הכי טוב לרכוש מעטפת. כך ניתן גם לקבל תשואה מקסימאלית וגם לבנות משרד שיהיה טוב ומבוקש הרבה שנים.

רק שעושים את זה עם מומחים אחרת הכסף הולך לפח ולכן תתיעצו תמיד, אחרת זה מסוכן מאוד. כי בכל דבר צריך ידע וניסיון.

אז עוד הפעם לא ברור עד הסוף.. לרכוש משרד ברמת מעטפת במגדל בנוי או במגדל בבנייה?
כאן יש יתרונות וחסרונות לכל צד ואתם תחליטו מה נכון לכם יותר.

מצד אחד, משרד מוכן מתחיל להניב כסף מהר יותר, אך מצד שני לא תמיד יש מבחר ומשרד כזה תמיד יהיה יקר יותר. המצב הוא שאנשים מוכרים משרדים שהם לא הצליחו להשכיר או שהם מוכרים משרדים טובים אבל בעקבות זאת גם במחירים גבוהים מאוד.

אז הולכים על משרדים בבניה, אלה שלא מוכנים? כי מחיר הרבה יותר טוב והמבחר הרבה יותר גדול..

אז מה עם זמן והפסד בגלל זה של הכנסה שיכולנו לקבל כבר עוד חצי שנה אחרי בניה של גמר?

כאן החישוב הוא יחסית מורכב, אבל נדבר על הקונספט בשלב הזה וננסה לעשות את זה פשוט.

  • נגיד שאנחנו קונים משרד במידי 1,950,000 ₪ (לפי 13,000 ₪). זה המחיר היום של משרד טוב בגודל בינוני ברמת מעטפת. (יש גם ב12 ו14.. אבל לכל מקרה יש לזה הסבר J)
  • שילמנו הון 800,000 ₪ הון עצמי ומקבלים כל חודש כ10,000 ₪ (6% תשואה, נגיד)
  • אם אנו קונים משרד עתידי שיהיה מוכן עוד כ3 שנים, משרד זה עולה כ30% זול יותר ולכן, נשלם 1,500,000 ₪.
  • אם מצאנו משרד עם תשלום נמוך בחוזה (15-20%), אז לא נחשב הפסד על כסף שולם ולא עובד 3 שנים ולא מניב. במיוחד שיש עוד תוספת בתשלום עבור משרד במגדל בנוי, כי אם כאשר משרד יותר יקר – יש יותר לשלם מיסים – כמו מס רכישה, תווך ועו"ד. אני לא מחשב את זה כאן, אני מכזז את זה עם הפסד של כסף ששילמנו ולא קיבלנו תשואה כמה שנים.

 

** חישוב ומסכנה: במקרה שרוכשים משרד עתידי, לא מקבלים 360,000 ₪ של 3 שנים שכירות. מצד שני  במקרה זה, חוסכים 450,000 ₪ במחיר של משרד. כי זה ההבדל במחיר בין משרד עתידי למשרד קיים.

יש עוד 2 דברים שחשוב לציין:

  • כאשר רוכשים משרד עתידי, יש מבחר מאוד גדול וניתן לרכוש משרד טוב יותר בוודאות – מרפסת, יחס ברוטו נטו, מיקום ומגדל יוקרתיים יותר וכו'.
  • דבר שני – כאשר רוכשים משרד עתידי, זוהי הזדמנות לרכוש משרד עם הון מידי הרבה יותר נמוך. אני אסביר..

למשל, קונים משרד היום וקיים במגדל בנוי. אז צריך 40-50% הון עצמי לפחות, כי יש 30-40% שחייבים לשלם לפני בנק ועוד כ9-10% מיסים (מס רכישה, עו"ד ותווך). לא לכולם יש את כל הכסף היום. ואם רוכשים משרד עתידי עם תשלום 15-20% בחוזה, ניתן לעשות עסקה גם כאשר יש פחות כסף. ואם יש כסף אז פשוט לרכוש משרד גדול יותר, כמו שאני עושה J !

לכן אלכסיי, חבר שלכם, קונה משרדים עתידיים הטובים שיש בשוק ועושה עסקאות מעולות וממקסם רווח ותשואה.

וזה גם מה שאני עושה עם החברים והלקוחות הכי טובים שלי, מי שמבין בנדל"ן וסומך אלי.

 

כעת נחשוב ונדון קצת על משתמשי קצה. מה להם כדאי לרכוש.. מידי או עתידי.

כאן התמונה ברורה וקלה יותר.

ממשתמשים צריכים לרכוש. זה ברור  כבר לכולם.

לרכוש משרד יפה ולרכוש עכשיו – זה הכי נכון.

יש רק 2 בעיות… אין הרבה (או כמעט אין) משרדים טובים למכירה במחיר טוב ומקובל. כמו כן, החלוקה והגמר שיש בדרך כלל לא מתאימים.

ואז צריך לעשות שיפוץ, לעבוד קשה ולשלם הרבה. שזה מביא לעסקה לא נכונה ולא כדאית.

לכן, קונים מעטפת, אבל עוד הפעם יש אותם בעיות כמו שתיארנו קודם – אין מבחר ומחיר גבוה.

אז מה עושים?

הכי נכון לבדוק דברים אובייקטיביים כמו כסף ולא לעשות עסקה אמוציונלית בלי לבדוק מספרים . מה כדאי ונכון לקנות במובן של מספרים – כדאיות כספית – רווח, תשואה וכו'.

ניקח לדוגמה עסקה של 1,950,000 ₪ למשרד ברמת מעטפת שבנוי היום ועסקה של משרד יפה בבניה שיהיה מוכן עוד כ3 שנים ב1,500,000 ₪. (כל המחירים לפני מע"מ)

אני מזכיר –  אנו משווים תפוזים לתפוזים… ולא משרדים שונים ברמה (מיקום, מגדל, יחס נטו/ברוטו, קומה, קבוצה או יזם וכו').

למשל, אם ניקח משרד שעולה היום 10,000 ומשרד שיש בשוק במגדל בנוי שמוכרים ב10,000 ₪ למ"ר, אלה משרדים שונים מאוד ולא ניתן להשוות בניהם, זה כמו להשוות בין סוברו ללקסוס ולהגיד שגם זה רכב וגם זה רכב…

 

לכן, במקרה ורכשנו משרד במידי ו3 שנים אנו משלמים הלוואה וחוסכים על שכירות כ117,000 ש"ח בשנה, ב3 שנים זה 351,000 ₪. נכון?

חשוב לציין שבגלל מס חברות או מס של עצמאים.. החיסכון האמתי הוא 263,000 ₪ במקרה של חברה

ו175,000 ₪ חוסכים ב3 שנים במקרה שהרוכש הינו עצמאי.

ואם רכשנו משרד עתידי, חסכנו 450,000 ₪ בגלל המחיר. אז מה כדאי יותר?!

 

 

סיכום למשתמשי קצה: חברים יקרים, אתם רואים לבד שנכון מאוד וכדאי לעשות חישובים ובדיקות לפני שעושים צעד כזה גדול וחשוב בחיים שלנו.

אסור להחליט מפרמטר אחד כמו מחיר ולעשות עסקאות אינטואיטיבית.

זה כמו לבחור רכב או בית רק בגלל המחיר הנמוך. זאת יכולה להיות קטסטרופה לרוכש כזה.

לכן לא עושים עסקאות נדל"ן בלי יועץ נדל"ן טוב. אל תחסכו על יעוץ ולימוד, כי טעות עולה הרבה יותר כסף.

נדל"ן אולי לא תחום מורכב וקשה כמו רפואה או עריכת דין, אבל בהחלט שווה לימוד, בדיקה והתייעצות עם אנשים שמבינים.

אנו עובדים קשה מדי בשביל הכסף שאנו מרוויחים ולכן אל תקלקלו בסוף. אני רואה כל יום – כיצד אנשים קונים מבלי להבין מה הם קונים ואחרי זה הם לא מבינים למה חודשים ולפעמים אפילו שנים הנכס שלהם לא מניב אלא רק מפסיד כסף.

לכן – תמיד תעשו בדיקה שאני עושה וראו מה טוב יותר וכדאי יותר.

 

בכבוד רב

אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים BBC נדל"ן בע"מ

052-4448446, 03-6965533

www.bbc-nadlan.co.il

alexey@bbc-nadlan.co.il

 

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד