בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

טיפים למציאת משרד להשכרה המתאים ביותר + המלצות לשוכר/משכיר לסגירת חוזה שכירות הנכון עבור שני הצדדים

שלום חברים

מה שלומכם?

היום אנחנו נדבר על תהליך הנכון לחיפוש משרד להשכרה, צעדים נכונים למו"מ וסגירת חוזה נכון בלי דאגה וללא קשיים רבים.

אני הבנתי את התהליך עד הסוף.. לא כאשר השכרתי 150 משרדים של הלקוחות ולא כאשר השכרתי את 3 המשרדים שלי.. אלא אני הבנתי סופית את כל התהליך ואת כל הפרטים הקטנים והחשובים כאשר שכרתי בעצמי משרד בבסר4. עד עכשיו הייתי הבעלים של המשרד שישבתי בו.

אני שוב פעם רואה כי הפתגם "אין חכם כבעל ניסיון" עובד ומאוד נכון.

אז בואו נתחיל. יש כמה שלבים שצריך להבין ולעבוד לפיהם..


 

1. קודם כל, חשוב מאוד להגדיר מה אנו רוצים מהמשרד. למה אנחנו רוצים לשכור או לקנות משרד?

הכי חשוב לתהליך וההצלחה בחיפוש משרד להשכרה – להגדיר בדיוק מה אנחנו רוצים – מיקום, רמת מגדל, קומה, גימור, מחירים, כניסה ועוד. כמו כל דבר חשוב בחיים – צריך להגדיר את המקסימום ולרשום את כל הפרטים.

  • איזור – הכי נוח ללקוחות, מנהלים וכו'. לכל מי שעובד בגוש דן, אני ממליץ על מתחמים כמו מתחם הבורסה או מתחם BBC. אלה איזורים מאוד מרכזיים ונגישים. כמו למשל במתחם BBC ישנם – כל הבנקים, דואר, חנויות ומסעדות, וזה מאוד חשוב ונוח לחיי כל חברה.
  • מגדל – יפה, גדול, הרבה לקוחות פוטנציאליים וד"נ נמוכים ועוד.. חשוב שיהיה כייף להיות בו, הרבה אנרגיות חיוביות וכו'. אל תתפשרו על פחות טוב ופחות מתאים בשביל כמה שקלים למ"ר.
  • גדל המשרד – חשוב לדעת כאן כמה דברים. חשוב לחשוב ולהחליט על גודל משרד נכון. אני אסביר…. יש עו"ד שרוצים לקחת משרד יותר גדול ולהשכיר חדרים וכך לשבת במשרד גדול ולחסוך על השכירות. פעם זה עבד יותר טוב, לפחות במתחם BBC, היום זה עובד פחות טוב, לפי דעתי. לכן, אני ממליץ לקחת משרד שאתם צריכים או מקסימום חדר אחד יותר. זה חשוב בשביל לעבוד ולהתקדם בתחום שלכם, כמו בעריכת דין, ולא להתחיל להיות נדלניסט ולהתחיל להתעסק עם השכרת חדרים. מצד שני, לחברות הייטק ולחברות אחרות שמתכננות גידול וגיוס עובדים, חשוב לקחת 20-40% שטח יותר גדול ממה שצריך היום. לא להגזים, אבל כן לקחת קצת יותר על מנת לא להחליף כל שנה משרד. במקרה של חברות מסוג זה, חשוב גם לחשוב כיצד נכון לעשות חוזה, כך שתהיה הזדמנות מקסימאלית לצאת מהמשרד ולהחליף למשרד גדול יותר.
  • קומה וכיוון – כמה ומה חשוב לשוכר – גובה, נוף או מינימום זמן במעלית, צריך להחליט ורצוי מראש. חשוב לזכור שאם בחרתם משרד שהוא דרומה או מערבה, רצוי שיהיו וילונות או הצללה אחרת. אני גם ממליץ לקבל את זה מהמשכיר, כי זה מה שנשאר לבעל המשרד להרבה זמן.
  • רמת גימור – כמה קריטי לנו האם המשרד יפה או שזה פחות מעניין. כמה חשובה אקוסטיקה והפרטיות. פשוט יש גימור שהוא יותר אקוסטי או פחות אקוסטי, עם יותר פרטיות או פחות פרטיות, רוצים פרקט או גרנית פורצלן, זכוכית או גבס? רוצים מטבח גדול עם מקום ישיבה או מטבח קטן וסגור, תקרה אקוסטית או תקרה פתוחה גבוהה יותר?
  • חלוקה – חדרים, open space, קבלה גדולה או לא, מטבח פתוח או סגור, מעברים רחבים או ניצול שטח מקסימאלי, חדר ישיבות בכניסה או בסוף המשרד, חדרים גדולים או קטנים. אם באנו ולקחנו משרד ברמת מעטפת, אני ממליץ לסגור חוזה על משרד גמור ומוכן כאשר אתם כשוכרים מביאים תסריט ורמת גימור שאתם רוצים. ברור שלא כל דבר אפשרי, לכן חשוב לסגור גם את תקציב הבניה.
  • מחיר – מה מקסימום התקציב למשרד שאנחנו מחפשים?! ברור שתמיד נכון לשכור במחיר הכי טוב שניתן. מצד שני, יש דרישות מינימום שצריך לעמוד בהן וזה מה שקובע. חייבים משרד מתאים וזה יותר חשוב מעוד 1,000-2,000 ₪ בחודש יותר או פחות. צריך למצוא משרד מתאים בתקציב מינימאלי. כך הייתי מגדיר את זה. מבחינת מו"מ על המחיר.. אני ממליץ לעבוד עם יועץ נדל"ן טוב ולתת לו לסגור את הכי טוב שניתן. זה גם נכון יותר, יעיל יותר ומביא תוצאה טובה יותר. יתרון נוסף – השוכר והמשכיר נשארים ביחסים טובים יותר מפני שלא התווכחו וכל צד קיבל את מה שרצה.
  • כמות החניות. צריך להחליט כמה חניות צריך, כי לאותו גודל משרד במגדלים שונים ואפילו באותו מגדל יכול להיות מספר שונה של חניות.

2. אחרי שיש תיאור של המשרד שרוצים לשכור, הגיע הזמן לפנות ליועץ נדל"ן שמתמחה באזור. הכי טוב לקבל המלצה מחברים על יועץ נדל"ן שעובד חזק באזור שבו אנחנו מחפשים משרד. רצוי שיהיה מקצועי ונחמד לפי דעתם של החברים הממליצים.

3. לפני שהולכים לראות את המשרדים, אני ממליץ מאוד להגיע למשרד של יועץ הנדל"ן ולספר על החברה ועל התכונות של המשרד שאתם מחפשים. זה חשוב, כי אם פניתם ליועץ נדל"ן טוב, הוא תמיד גם יכול לראות את הדברים שלא חשבתם עליהם. הוא יכול להמליץ על דברים חכמים ועוזרים שיחסכו לכם הרבה כסף, זמן וטעויות בדרך.

4. רק לאחר מכן רואים משרדים ורצוי בגדלים שונים. זה אומר שאם חשבנו על 200 מ"ר ברוטו, צריך לראות מ160 מ"ר עד 260 מ"ר. חשוב לזכור שגודל ברוטו שונה ממגדל למגדל לאותו גודל נטו שאנו צריכים. הסיבה לכך היא מפני שיחס ברוטו/נטו שונה ממגדל למגדל. יש עוד עניין – זה מחיר כולל. תמיד תבדקו מחיר כולל ארנונה ודמי ניהול מכיוון שישנם מקרים שמשרד למ"ר יותר יקר מכל המשרדים האחרים אך עקב יעילותו (במובן יחס ברוטו/נטו וגם דמי ניהול נמוכים) הוא יוצא הכי כדאי במחיר הכולל שלו. באותו מתחם BBC יש מגדלים עם ד"נ 12 וגם 19 ₪ למ"ר ברוטו, יש גם מגדלים/משרדים עם יחס ברוטו/נטו מ18 עד 32%. אז איך ההבדל??!

5. לאחר הסיור עם יועץ נדל"ן שיכול להראות מ5 עד 10 משרדים רלוונטיים, בוחרים לפחות שתי אופציות המתאימות ביותר להתקדמות לשלב הבאה – מו"מ.

  • כאן אני ממליץ לעבוד באופן מאוד מסוים, מוגדר ויעיל. למשל, אחרי שסגרתי כ100 עסקאות שכירות במתחם BBC, הבנתי סופית שהכי נכון שיועץ הנדל"ן יסגור את הכול או כמעט את הכול בין שני הצדדים.
  • אני חושב שמצאתי את הדרך היעילה ביותר לסגירת העסקאות הללו וראיתי שזאת הדרך הנכונה ביותר לשני הצדדים. יועץ הנדל"ן יודע מה הכי חשוב לכל צד ומה הכי כואב, על מה כל אחד יכול להתפשר ואז לדעת מה לתת ומה לקבל.
  • יועץ נדל"ן סוגר את המחיר ואת התנאים העיקריים מבלי שהמשכיר והשוכר נפגשים. אין שום יתרון לפגישה בין השוכר למשכיר לצורך מו"מ, כי לכל אחד יש אינטרסים שונים ואפילו מנוגדים. הפגישה בשלב מוקדם, כאשר עוד שום דבר לא סגור, עלולה להיות מסוכנת לעסקה ועלולה אף לפוצץ אותה. אני ממליץ למשכירים ולשוכרים להתמקד במטרה לעשות עסקה טובה ולא לתת לאגו לסכן עסקה המתאימה לשני הצדדים. אנחנו כעוזרים ויועצים של שני הצדדים, ממליצים מה לעשות ואומרים כיצד לעבוד נכון. אבל לא כולם מקשיבים ואז עסקאות מתפוצצות…. וזה חבל..זה מזכיר לי מקרים בהם אנשים קונים משרד מדהים דרכינו ברמת מעטפת. אנחנו מציעים לארגן ולעזור בכל השלבים: לבחור אנשי מקצוע בדוקים וטובים ביותר שעובדים הרבה במתחם, לעשות חלוקה יעילה ונכונה, לבצע בניה איכותית במחיר טוב, לבחור חומרים מתאימים ביותר בשביל לקבל משרד מבוקש, שיושכר מהר ובמחיר גבוה. אנחנו עושים עבודה הזאת בחינם ומבקשים רק להקשיב ולעשות מה שאנו מבקשים, כי יש לנו ידע וניסיון של מאות משרדים שמכרנו, הכנו לאכלוס והשכרנו.  אנחנו עושים את זה מפני שהמטרה שלנו שהמשקיע יצליח ובגדול ויבוא עוד לרכוש דרכינו וגם ימליץ עלינו לחברים.אבל, יש לקוחות שמחליטים לעשות דברים לבד כמו שהם חושבים שנכון לעשות. אין לנו עם זה שום בעיה. אני רק מבקש ללמוד ולהקשיב להמלצות של אנשים מנוסים מאוד שרוצים לעזור לכם מכל הלב. מניסיון שלי להיות חכם וגמיש – משתלם מאוד. הסטטיסטיקה מלמדת אותנו שמי שלא מקשיב ולא לומד ב90% מהמקרים מקבל משרד בעייתי שקשה להשכיר וגם לא ניתן לקבל מחיר טוב. זה הורס את כל ההרגשה ומקלקל את ההשקעה וזה חבל מאוד ☹
  • עכשיו נחזור לעסקאות השכירות?. יועץ הנדל"ן סגר את התנאים המסחריים ושלח מייל סיכום לשני הצדדים, וכולם אישרו את התנאים. אני ממליץ רק אז לעשות פגישת היכרות בין המשכיר לשוכר בשביל להכיר ביניהם ואפילו לחתום על החוזה עוד היום. ישנם מקרים, לאחר סגירה של התנאים המסחריים, השוכרים מקבלים את החוזה. אני יודע שלא כל המתווכים עושים את זה, אבל אנחנו עוזרים גם בשלב זה. לקוחות שואלים ומתייעצים – ואנחנו עוזרים לסגור. גם כאן, במאמר, תראו מה אני חושב על הנקודות הכי חשובות בחוזה ואני אדבר על דברים המסחריים ולא על נושאים המשפטיים שאני לא מומחה בהם.
  • חשוב לציין – כי המשכיר והשוכר צריכים לקבל פרטים על כל אחד מהם: שם חברה, ח.פ, כתובת אתר ופרטי מורשה חתימה. רצוי שכל צד יבדוק באינטרנט או בדרך אחרת על כל צד לפחות מידע בסיסי – בעלים, עיסוק, מצב כלכלי, תביעות וכו'.
  • לאחר שהתנאים המסחריים סגורים והחוזה מוסכם על שני הצדדים וחתום – כאן העסקה נסגרת. מזל טוב חברים יקרים, כך אני חושב שצריך לעבוד. תבואו אלינו ותראו כיצד נכון לעשות את זה במינימום זמן שלכם ובשיטה הכי יעילה והכי מצליחה בשביל לסגור את העסקאות הטובות לכם ביותר.

כעת, אני רוצה לדון בנקודות הכי חשובות בחוזה על מנת לסגור ולא להפסיד סתם את העסקה שהכי מתאימה לכם. אז בואו נעבור עליהן יחד:

  1. קודם כל רצוי לעבוד עם חוזה מוכר, מומלץ ובדוק מפני שלא ממציאים גלגל מחדש. אני סגרתי מאות עסקאות וראיתי דוגמאות של חוזים טובים, קצרים ובדוקים ע"י עשרות עו"ד, שוכרים ומשכירים.
  2. עבודה עם עו"ד לצורך הכנה וסגירת חוזה השכירות.
    • תמיד רצוי לעבוד עם עו"ד. אני רק אומר שחשוב שיהיה עו"ד זמין, בגלל זה לפעמים מפסידים עסקאות כי מחכים הרבה זמן להערות של עו"ד שעסוק בעסקאות אחרות. לכן, תבדקו האם העו"ד שלכם זמין ויכול לתת לכם את כל תשומת הלב הנדרשת.
    • אני בעצמי אוהב לעבוד עם עו"ד, הם גם רוב הלקוחות שלנו. עו"ד למזלנו אוהבים לרכוש משרדים – גם לשימוש וגם להשקעה. תודה רבה לכם על הכול! בנוסף אני ממליץ לכל יזם, איש עסקים ועצמאי: אתם בכל חוזה ועסקה עובדים עם עו"ד ויועצי נדל"ן ואפילו עם רו"ח, אבל אתם בסוף אלה היחידים שאחראים על התוצאה. את כל הנושאים המסחריים אתם צריכים להבין ולהחליט עליהם. רק כך! אחרת מפסידים עסקאות, זמן וכסף. אז בהצלחה חברים יקרים ובואו נעבוד נכון!!

עכשיו נעבור על הסעיפים הכי מעניינים בחוזה ונראה מה אני ממליץ לעשות. כמו שהבטחתי, מדברים על דברים מסחריים בלבד ואני אמליץ לשני הצדדים – שוכרים ומשכירים (כי ישנם אינטרסים שונים):

1. תקופת השכירות

  • ברוב המקרים השוכר רוצה מקסימום גמישות. מצד שני, השוכר רוצה גם מחיר טוב ומשרד יפה. בדרך כלל הדרישות הללו מתנגשות, המשכיר רוצה מחיר טוב וחוזה לתקופה ארוכה. חשוב לדעת שבהרבה מהמקרים יש קשר בין תקופת שכירות לגודל ההנחה שניתן לקבל על מחיר השכירות. דבר נוסף שחשוב לזכור שבאופציה מקובל לעלות מחיר. לכן, אם עשינו תקופת שכירות קצרה, ב90% מהמקרים נקבל עליית מחיר באופציה. עליה מקובלת היא 3-10%, תלוי בנכס ובמחיר התחלתי. אז מה ניתן לעשות במקרים האלה? אני אמליץ לכם – אפשר לבקש תקופת השכירות שהיא שנה + שנת אופציה, במיוחד כאשר מדובר במשרדים קטנים. במשרדים בינוניים וגדולים – זה לא מקובל, המשכירים דורשים מינימום שנתיים או שלום שנים תקופת השכירות. אם קיבלנו מחיר שמספק אתכם, סוגרים עסקה. אם המחיר לא מתאים, מציעים למשכיר להגדיל את תקופת השכירות ועל כך לקבל הנחה גדולה יותר.
  • כאשר מדברים על המשכיר, המצב דומה. המשכיר רוצה תקופה ארוכה יותר ואני ממליץ לתת הנחה אם מבקשים ומוכנים לחתום על יותר שנים. אני אפילו ממליץ למשכירים להציע הנחה בתנאי שהשוכר סוגר תקופה ארוכה יותר. אני חושב שהמשכיר צריך לנסות לעלות מחיר בתקופת האופציה. יש עוד דבר מעניין שאני ממליץ….בעל נכס/משקיע יקר, חשוב לזכור שאנחנו קונים (ואני קונה אתכם ולאותה מטרה) משרדים בשביל להשכיר ורצוי להוריד מחיר לשנה או שנתיים הראשונות כדי להשכיר מהר יותר. זה חשוב במיוחד כאשר מדובר על נכס חדש. יש לזה מיליון סיבות ושתי הסיבות העיקריות הן: לא להפסיד כסף על משרד לא מושכר ובנוסף לכך, לחסוך זמן ועצבים כאשר כבר לא מתעסקים עם נכס שכבר הושכר. כדי לפתור את הבעיה של המחיר הנמוך מהתחלה, אפשר לעלות את דמי השכירות כל שנה. למשל לעלות בשני ₪ למ"ר כל שנה.

2. אופציה לתקופת שכירות נוספת

  • שוכר יקר – תמיד תבקש אופציה, כי לאופציה יש הרבה יתרונות. קודם כל אתם לא מחויבים לכלום וזאת רק זכות להמשיך ולהישאר במשרד וזה גם לא עולה כסף. דבר נוסף, מעניין – תבקשו אופציה, כי זה מרגיע את המשכיר ?. כאשר השוכר מבקש אופציה לתקופה נוספת, המשכיר מקבל הרגשה שבאתם לתקופה ארוכה. ראיתי מקרים שבהם הלקוחות באו לשכור ואמרו כי אינם מעוניינים בתקופת אופציה נוספת כי הם בטוח עוזבים אחרי תקופה ראשונה. במקרים אלה ראיתי שמשכירים מאוכזבים ומרגישים שהם סוגרים עסקה פחות טובה. אני כבר לא מדבר על זה שאף אחד לא יודע מה יהיה אתו מחר ובטוח לא יודע מה יהיה בעוד שנה-שנתיים. לכן תמיד תבקשו אופציה כי זה נשמע טוב יותר וגם תוכלו באמת להשתמש בזה.אני ממליץ לבקש את האופציות גמישות, כמו שנה+שנה+שנה, שזה אומר שלוש אופציות של שנה. זה הכי גמיש ונוח למשכיר וברוב המקרים המשכירים מסכימים.
  • אני ממליץ לבקש את האופציות גמישות, כמו שנה+שנה+שנה, שזה אומר שלוש אופציות של שנה. זה הכי גמיש ונוח למשכיר וברוב המקרים המשכירים מסכימים.

3. זמן הודעה מראש ובכתב על מימוש האופציה

  • בחוזה צריך להיות כתוב – תוך כמה זמן לפני סיום תקופת השכירות, להודיע בכתב על המשך חוזה ושימוש באופציה. מקובל לעשות את זה 60-90 יום לפני סיום החוזה. לשוכר העניין הזה פחות משמעותי, מפני שהשוכר גם כך כבר צריך להחליט להישאר או לעזוב.
  • אך למשכיר זה הרבה יותר חשוב כי צריך זמן בשביל למצוא דייר חלופי. אני ממליץ למשכיר לרשום בחוזה לפחות 90 יום (120 אפילו יותר טוב) הודעה על החלטה לקחת אופציה או לעזוב.

4. מחיר והצמדה למדד

לשמחתי לא הרבה אנשים מתווכחים על זה. אבל יש כאלה שכן. חשוב לציין כאן, שאני בשום המלצה שלי – לא מתכוון שאני תמיד צודק. אני רק חושב אתכם ביחד ורוצה לעזור כמה שאני יכול. בקשר להצמדה למדד מחירי הצרכן, אני חושב שזה משהו שצריך להיות בחוזה, ואני חושב שלא נכון להתווכח על כך. ההצמדה למדד מהווה הגנה על ערך של הכסף ועל המחיר של השכירות. אין כאן בקשה מוגזמת ולא הגיונית. תחשבו בבקשה, למה אף אחד לא מתווכח על תוספת של מע"מ? כי יודעים שזה ברור ואין מה לעשות עם זה. אני ממליץ שצריך להתייחס גם להצמדה למדד. המשכיר מקבל סכום X עבור השכרת המשרד. זה חייב להישאר אותו הדבר ולא לרדת עם השנים. מסכימים? אז בואו נעבוד נכון. תודה לכם ?

5. כמות התשלומים בשנה

  • השוכר בדרך כלל מבקש את התשלום חודש בחודשו. זה נוח לתזרים מזומנים של הדייר.
  • לעומת זאת, המשכיר בדרך כלל רוצה מינימום תשלומים – למשל צ'ק לכל רבעון או לחצי שנה. לדוגמא, אני משכיר חניות ומבקש חצי שנה מראש לפחות. אני משכיר את המשרדים שלי ומבקש כברירת מחדל, תשלום רבעוני, משמע 4 צ'קים בשנה.
  • לסיכום אני רוצה לומר, שאם המשכיר ביקש 4 צ'קים בשנה וזה לא מפריע לשוכר, אז תנו אותם. מצד שני, משכיר יקר, אם השוכר מבקש לשלם חודש בחודשו וזה חשוב לו – תן לו. אני בחום ממליץ לא להתווכח על זה.

6. מצב המשרד שמשאירים בסיום תקופת השכירות

כאן אני פונה למשכיר. אני ממליץ לבקש מהשוכר להשאיר את המשרד במצבו ההתחלתי, כמו שקיבל אותו – יפה וצבוע. אני לא מדבר על בלאי במובן שריטה שם או פה, אך אני כן מדבר על הצורך לצבוע את המשרד כאשר משאירים אותו למשכיר. זה לא רק נכון עסקית, אלא נכון גם מנטלית.  לדוגמה כאשר אתם יוצאים מהבית של החברים שבו התארחתם, אתם משאירים את הבית יפה ונקי. זה יפה ונכון לעשות בלי שמבקשים ודורשים. כך אני חושב וממליץ לכם.

7. גובה התשלום עבור איחור בעזיבת המשרד

  • חלק מהאנשים אולי לא שמים לב לסעיף הזה. אני חושב שעניין זה חשוב. תדמיינו כי השוכר לא עזב בזמן את המשרד ומשלם קנס לא גבוה. כתוצאה מכך, יוצא מצב אבסורדי ששוכר יכול להמשיך לשבת במשרד עוד כמה חודשים ולשלם קנס שלא מזיק לו. ואז, אם המשכיר חתם חוזה עם דייר חלופי ולא סיפק את הסחורה כי המשרד לא התפנה, זו עלולה להיות בעיה מאוד רצינית מפני שבטוח הקנס מול השוכר החדש יהיה גבוה מאוד. לכן, מי שמתכנן לצאת בזמן ולא רוצה להפר חוזה, צריך להסכים לכל סכום על יום איחור. מצד שני, אנשים מפחדים להסכים על כל סכום, לכן אני ממליץ שקנס עבור יום איחור יהיה לפחות פי 2 יותר גבוה ממחיר שכירות רגיל.

8. תשלום המיסים לידי השוכר

  • מאוד מקובל ונכון שדייר יהיה רשום בעירייה ובחברת הניהול וישלם את כל המיסים (ארנונה ודמי ניהול). למשכיר יהיה נוח ובטוח יותר שהשוכר יהיה רשום ואחראי על התשלומים. השוכר צריך לחתום על חוזה מול חברת הניהול ולשלם להם עבור מיזוג האוויר. עבור החשמל, השוכר ישלם ישירות לחברת החשמל.

9. ביטוח

  • נושא זה מאוד מעניין וחשוב. שוכרים ומשכירים מדברים ומתווכחים על זה. אני אומר לכם מה דעתי בנושא ומה למדתי בנוגע אליו ויסלחו לי בעלי הנכסים שחושבים על זה אחרת ?.
  • אני התייעצתי עם כמה סוכני ביטוח טובים. קודם כל, אני הבנתי שיש ביטוח מבנה (בניין) שעושה חברת הניהול מהכסף שאנחנו משלמים על דמי הניהול. זה טוב מאוד ומשמח את כולנו. עכשיו מדברים על ביטוח מבנה במובן של ביטוח פנים של המשרד: קירות, דלתות, תקרה וכו'. אני ממליץ שהוצאה הזאת תתחלק חצי חצי בין משכיר לשוכר. זה מה שהבנתי מסוכני ביטוח, שזה הוגן ונכון.
  • בנוסף, כל שוכר יודע או צריך לדעת, שהוא חייב לעשות ביטוח צד ג' (במקרה וקורה משהו לאורח וכו'..) וביטוח חבות מעבידים במקרה וקורה משהו עם העובדים.

10. ערבויות ובטחונות

  • ערבות בנקאית – דבר סטנדרטי ומקובל במיוחד בתחום המשרדים. בעסקת שכירות, המשכיר הוא זה שמסתכן כי הוא נותן את המשרד שלו לאנשים אחרים. השוכרים נותנים רק את הכסף עבור שימוש ולא מסתכנים בכלום. לכן, המשכיר חייב ביטחון כלשהו שהשוכר ישלם דמי שכירות וגם ישאיר את המשרד במצב ראוי. מקובל לעשות ערבות בנקאית לפחות שווה ערך לשלושה חודשים פלוס דמי ניהול + מע"מ + ארנונה. שוכרים יקרים – זה המינימום המקובל מפני שאם יש בעיה רצינית יותר עם השוכרים, המשכיר מפסיד הרבה כסף.
  • אז מה הבעיה לשוכרים עם ערבות בנקאית? יש כמה דברים.. ? קודם כל, ערבות בנקאית סוגרת את הכסף לזמן של תקופת השכירות. יש עוד דבר שברוב המקרים מפריע אף יותר – זה עמלת השירות (כ0.5% מסכום הערבות). אני רוצה להציג לכם פתרון לבעיה ותחסכו כל עמלה. הפתרון נראה פשוט ומדהים, אבל לא הרבה יודעים עליו. הפתרון שמחליף ערבות בנקאית – צ'ק בנקאי. עולה רק 14 ₪ ועושה אותה או כמעט אותה עבודה. אני ממליץ להשתמש בזה.
  • יש משכירים שמבקשים לתת ערבות אישית ויש בזה לא מעט. אם מנהל החברה סומך על החברה שלו, הוא צריך גם לתת ערבות אישית. לא בכל העסקאות מבקשים ערבות אישית, אבל כאן כאשר מדברים על נכס של מישהו שזאת הפנסיה שלו, הוא רוצה להיות בטוח שיקבל את הכסף עבור השכירות. אז בואו ניתן למשכיר את הביטחון ואת הרוגע. מסכימים?!

11. דברים נוספים..

בסעיף זה אני פונה יותר למשכירים. תסיימו את המשרד שלכם יפה, תכינו אותו בכל המובנים. תכינו נקודות תקשורת וארון תקשורת, תנקו את המשרד אחרי הדייר הקודם או אחרי הקבלן שבנה. אני ממליץ להסכים לבקשה של הדייר שרוצה גם וילונות על חשבון של המשכיר, במיוחד אם מהשרד שלכם פונה דרומה ו/או מערבה. הווילונות גם ככה נשארים אתכם לכל החיים במשרד. אז למה לסכן את העסקה בגלל דבר ברור וטריוויאלי?!

אין לי עוד הרבה דברים להוסיף.. ? אני רק מבקש להיות גמישים והגיוניים. חשוב להיות נחמדים ועסקיים. האגו  – לא קשור לכלום ולא מעניין. תהיו בני אדם ותעבדו ענייני – זה מה שחשוב ומה שיביא פרנסה ויקדם אותנו בסופו של דבר – להצלחה. אז בהצלחה חברים יקרים!!!


חברים יקרים

מה שלומכם? לא התעייפתם?

סליחה, אם כן.

המטרה של המאמר – לעזור ולסייע בדברים חשובים, בשלבי עבודה נכונים ובתהליך השכרת/שכירות משרד.

אנחנו יודעים כיצד לעבוד נכון ורוצים לעזור לכם לחסוך זמן ,כסף ולקבל את העסקאות הטובות ביותר בדרך הקלה והנכונה ביותר. שוכרים/משכירים לפעמים נופלים על שטויות כי חושבים שזה חשוב, למרות שזה לא. כאן ניסיתי לאסוף דברים שאנחנו רואים במו"מ וויכוח עליהם ביום יום. בעקבות זאת אנשים מפסידים עסקאות טובות ומתאימות מאוד וחבל מאוד שזה קורה. כמו בדוגמה על ויכוח הקשור להצמדה למדד או מי מתקין תקשורת במשרד ומי משלם על וילונות. בשביל שהעסקאות לא ייפלו סתם, בשביל שהלקוחות לא יבזבזו זמן, כסף ומשעבים, אנחנו כאן למענכם.

תבואו, תיעזרו בנו וקבלו את העסקאות הטובות ביותר עבורכם.

בכבוד רב

אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים

BBC נדל"ן בע"מ – מרכז השיווק של מתחם BBC

03-6965533

052-4448446

office@bbc-nadlan.co.il

www.bbc-nadlan.co.il

https://www.facebook.com/bbcnadlan/

 

 

 

 

 

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד