בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

חובה שכל משקיע ידע -איך לתכנן, לחלק ולבנות משרד שרכשו להשכרה.

שלום, חברים יקרים.
מה שלומכם?
אנחנו ממשיכים עם מאמרים בנושא – רכישת משרדים נכונה ויעילה.
וזה מאמר שלישי בנושא והיום אנחנו נדבר בו על איך עובדים עם משרד שכבר רכשנו. כיצד מחלקים, בונים, מכינים להשכרה טובה ומוצלחת.
מה עושים אחרי שרכשנו משרד, גם במקרה של משרד מוכן להשכרה וגם במקרה שרכשנו מעטפת…
רוכשים יקרים, אתם רכשתם משרד ועכשיו הוא צריך לייצר לכם הכנסה או להיות בשימוש. אז קודם כל – מזל טוב!

נתחיל ממקרה של משתמשי קצה.
אני מדבר על עסקה ברמת מעטפת וזה מקרה יותר קל, כי רוכש יודע (ברוב המקרים) מה הוא רוצה. כל מה שצריך לעשות זה לבחור אדריכל טוב ולהגדיר לו מה אתם רוצים בדיוק. חשוב מאוד להתייעץ עם חברים באותו מגדל או עם יועץ נדל"ן שעובד במתחם ומכיר כמה וכמה אדריכלים וקבלנים טובים. יועצי נדל"ן כמוני שקונים ובונים לעצמם כבר שנים ובדקנו את כולם ועצרנו על הכי טובים בתחום. חשוב גם לראות עבודות של אדריכל וקבלן ובנוסף לראות שאתם מתחברים אליהם אישית. תאמינו לי שהבדל ב1,000-2,000-3,000 ₪ (וגם יותר) במחיר על שירותי תכנון ועיצוב לא חשוב בהשוואה לרמת יעילות של משרד שאתם תקבלו בסוף. כי הכי חשוב לקבל משרד יעיל, יפה ונוח.
יש עוד דבר חשוב שאני רוצה לחלוק אתכם, זה ההסתכלות קדימה והמחשבה על הכנסה פסיבית שנכס צריך להניב כאשר תעברו למשרד גדול יותר או תרצו לפרוש. אני תמיד ממליץ לעשות משרד יפה גם אם לרוכש שמשתמש בו לא כ"כ חשוב היופי. אני לא אומר לעשות משרד יעיל להשכרה, מפני שמשתמש קצה יבנה איך שנוח לו, וזה יכול להיות לא הכי נוח לשוכר עתידי. אני ממליץ לבנות משרד לפחות ברמה גבוהה שיהיה קל יותר להשכירו בעתיד.
 עכשיו נעבור למשקיעים.. איך לבנות משרד הכי "סקסי" להשקעה
מקרה זה הרבה יותר מורכב 😊. כאן צריך לחשוב על כל פרט ופרט (כל סנטימטר חשוב) בשביל שהמשרד יהיה יעיל ומתאים לרוב שוכרים פוטנציאליים.
כאן צריך הרבה מאוד ניסיון של עסקאות שכירות – ידע והבנה עמוקה בתחום. כל מי קנה פעם ראשונה ואפילו כמה פעמים, לפי דעתי חייב לעבוד עם יועץ נדל"ן שיעזור לתכנן נכון (אחרי 7 שנים של שיווק משרדים ותכנון ובניה ובחירת גמרים למשרדים האלה, אני מבין חד משמאי שרק משווק-יועץ נדל"ן יודע על חלוקה וגימור נכונים ויעילים ביותר להשכרה מהירה ובמחיר טוב ביותר).
בתכנון המשרד צריך לקחת בחשבון: כמה חדרים? מה הגודל של החדרים? איזה גודל מטבח? מה הגודל של הקבלה? לעשות חדר ישיבות או לא? איפה נכון יותר לעשות כניסה? איזה גימור לבחור ואיזה צבעים ועוד… אלה החלטות מסחריות לגמרי, לכן הכי רלוונטי להחלטות האלה זה המשווק ולא שום יועץ אחר.
בנוסף, צריך לדעת מה רוב האנשים אוהבים ועל מה מוכנים לשלם יותר. אני אסביר את זה, לדוגמא על פרסום בגוגל. אחד מהכללים העיקריים בפרסום נכון ויעיל  ב-ADWORDS זה לא לעבוד לפי לוגיקה והבנה של המפרסם, אלא לעבוד רק לפי עובדות וסטטיסטיקות – מה עובד באמת ומה לא, מה מביא תוצאות ומה לא.
השיטה עובדת גם עם התכנון של המשרדים להשכרה. יש לקוחות שאומרים – "אני חושב שכך נכון ויפה לחלק את המשרד שלי..". אני מחייך ואומר שלצערי זה פחות רלוונטי ובהרבה מקרים אפילו יכול להפריע להצלחה של ההשקעה. אנחנו עושים עסק והוא עובד לפי כללים משלו. אנחנו מתבססים רק על עובדות וניסיון ההצלחה שיש בתחום. תחשבו על זה בבקשה ואני מקווה שתסכימו אתי.
עכשיו אני אתן לכם כמה דוגמאות בשביל שתבינו כיצד דברים עובדים ובגדול.
ברור שבשביל כל משרד צריך פגישה ואנליזה ומחשבה ייחודית. דבר הזה יכול לחסוך חודשים של עצבים ואלפי שקלים שלא נקבל בגלל שלא תכננו נכון.
המלצות לתכנון משרד מוצלח וטוב להשקעה
קודם כל אני ממליץ משרדים גדולים ( 350-400 מ"ר וגדולים יותר), לבנות לפי דרישות של השוכר – קודם למצוא ולאחר מכן לבנות. אופציה אחרת (שאני אוהב יותר) – לחלק משרד גדול למשרדים קטנים ולבנות מראש בלי לחכות לדייר. במצב זה חשוב מאוד לחשוב על כל מטר ועל כל פרט קטן, כי צריכים להיות מתאימים לרוב השוק ולהיות אטרקטיביים ותחרותיים.
עכשיו המלצות שלי על התכנון וחלוקה:
  1. במקרה של משרד גדול להשכרה, תזכרו שלא מסכימים לכל דבר שמבקשים הדיירים במובן החלוקה. חשוב לדעת ולקחת בחשבון שכאשר דייר עוזב גם אחרי 3-5-7 שנים, המשרד שלכם צריך להשכיר אותו עוד לפחות 50 שנה 😊 והוא צריך להיות מבוקש ומתאים לשוק. רצוי שלא יקרה מצב שכל 3-5 שנים אתם תבנו משרד מחדש. זה פשוט ימחק לכם את כל הרווח.
  2. אני ממליץ לבנות משרדים עם מקסימום חדרים, כי רב השימוש הוא שימוש קלאסי לעו"ד, סוכני ביטוח, רו"ח ועוד. במקרה שיש שוכר טוב שרוצה OPEN SPACE, ניתן גם לחבר חדרים, לכן זה תמיד טוב למשקיע ומאפשר גמישות. באותו הזמן אם הגיעה חברת הייטק שרוצה SPACE OPEN גדול יותר, תבנו משרד כך שתהיה הכנה ברצפה ובתקרה לחלוקה לחדרים לאחר סיום תקופת השכירות.כאשר מתכננים הרבה חדרים, נא לזכור שחדר הכי קטן לא יהיה פחות מ8 מ"ר.
  3. תמיד נסו לתכנן מיקום של הדלת כניסה של המשרדים קרוב יותר למעלית.
  4. במשרדים עד 100 מ"ר (בערך), אני ממליץ לעשות מטבח קטן בתוך הארון – לא כחדר עצמאי. זה חשוב כי בגדלים קטנים כל מטר הוא קריטי ואם נעשה מטבח חדר (אפילו קטן), זה "יגנוב" מהשטח שיכול להיות חדר עבודה וזה יכול להיות בעייתי ומוריד מטיב המשרד. אם הגיע שוכר שחשוב לו מטבח גדול, שיתפוס אחד מהחדרים ויעשה שם מטבח. חברים יקרים, אני למדתי וראיתי הרבה מקרים ששוכרים של משרדים 100+ מ"ר, רוצים מקרר בינוני ולא קטן כמו שמתוכנן ברוב המשרדים היום. אני ממליץ מאוד לתכנן מקום למקרר גדול יותר. זה נראה MUST  בזמן האחרון. תבדקו שמתוכנן במטבח גם מקום לסילוקית, מכונת קפה, בר מים ומיקרוגל. זה סט מינימאלי הנדרש ב99% מהמקרים, לכן תזכרו לבדוק שיש חשמל ומקום לכל מכשיר. תבדקו גם שיש מקום לעבודה במטבח – לעשות סלט וכו'.
  5.  חשוב לתכנן קבלה שיהיה מקום למנהלת משרד, המתנה, אחסון, מקום למדפסת ועוד. אלה הדברים הנדרשים לכל משרד פעיל וצריך לחשוב על זה מראש.
  6. אני ממליץ לתכנן ולספק לשוכרים ארון תקשורת ונקודות תקשורת בכל החדרים. בחדר קטן עד 8-9 מ"ר ממליץ לתכנן נקודות על קיר אחד, ועל שני צדדים של החדר בחדרים גדולים יותר. אל תחסכו כסף ואל תדרשו מהדיירים לעשות את זה במקומכם, כי אלה תשתיות של הנכס שלכם וזה נשאר אתכם לכל החיים.
  7. בקשר לנקודות חשמל אני ממליץ גישה דומה, רק צריך להיות 6 שקעים לכל מקום עבודה ולא פחות.
  8. כמה מילים על רמת הגימור:
    • כלל ראשון שהוא לפי דעתי כלל ברזל! עשו גמרים יפים! אל תחסכו ואל תשכנעו את עצמכם שאפשר גם לבנות זול ואז להשכיר זול יותר וזה מביא אותה תשואה. זה לא נכון חברים יקרים! לפחות לא נכון כיום. יש משרדים שבנו זול ולא יפה ורוב שוכרים לא רוצים את המשרדים האלה גם בחצי מחיר. זה המצב ועם הזמן הכלל הזה יהיה רק חזק יותר ויותר.
    • אני ממליץ לבנות קירות מזכוכית ופרופיל אלומיניום בצבע שחור או אפור. שוכרים של היום אוהבים גימור כזה. אפשרי גם לבנות קירות מזכוכית סיקורית, אבל זה פחות יפה וגם בעייתי במובן האקוסטיקה.
    • דלתות. אני ממליץ היום לעשות את כל הדלתות גבוהות (ריצפה-תקרה) מזכוכית ופרופיל אלומיניום. היום זה כבר סטנדרט.
    • ריצוף – מאוד חשוב והוא חייב להיות יפה. אם זה גרניט פורצלן אז מינימום 80 X 80 וגוון יפה ודוגמה איכולית. שוכרים אוהבים אפור בהיר, אבל יש מיליון דגמים שונים. זה חשוב, לכן תתייעצו עם אדריכל ומעצב וגם עם יועץ נדל"ן שלכם. אני ראיתי משרדים שבנו עם גרניט פורצלן 80 X 80 אפור בהיר, אבל דוגמה ממש לא מוצלחת וזה נראה לא יפה וזול. כל פרט הוא משפיע בעסק זה (וגם בעסקים אחרים 😊), לכן תהיו זהירים ותבדקו דברים. רוצה לציין גם שהרבה שוכרים אוהבים היום פרקט. יש אנשים שאוהבים בטון מוחלק. אני חושב שזה מתאים רק למשרדים לשימוש עצמי, לאנשים שאוהבים את זה, אבל ממש לא למשרדים להשכרה. אותו הדבר אני חושב על פרקט עץ. זה יפה אבל פחות פרקטי ומתאים רק למשתמשים שאוהבים את זה ויטפלו בזה. אחרת זה מהר מאוד נראה לא טוב ולכן לא מתאים להשקעה. אבל פרקט פחות פרקטי ובמיוחד בשטחים הציבוריים של המשרד. לכן במשרדים בינוניים-גדולים מ100-150 מ"ר וצפונה, אני ממליץ לעשות לובי ומטבח עם גרניט פורצלן יפה (או שיש) ובחדרים לשים פרקט. אני ממליץ על פרקט למינציה איכותי עם פאזה (חובה).יש אנשים שאוהבים בטון מוחלק. אני חושב שזה מתאים רק למשרדים לשימוש עצמי, לאנשים שאוהבים את זה, אבל ממש לא למשרדים להשכרה. אותו הדבר אני חושב על פרקט עץ. זה יפה אבל פחות פרקטי ומתאים רק למשתמשים שאוהבים את זה ויטפלו בזה. אחרת זה מהר מאוד נראה לא טוב ולכן לא מתאים להשקעה.
    • אני ממליץ על תקרה אקוסטית עם פיין ליין או תקרה פתוחה. אבל תקרה גבוהה ופתוחה זה גם יקר יותר וגם דורש עיצוב ותאורה מיוחדת. בתקרה אקוסטית, אני אוהב בתקרה אקוסטית אריחים מפח, גם יפה וגם פרקטי.
    • תאורה. היום לדים זאת טכנולוגיה שהיא סטנדרט ולא יקרה, לכן אני ממליץ במשרד גופי תאורה שהם  לדים. חשוב גם לבחור גוון של אור, רוב הדיירים אוהבים גבן 3,000 ק. חשוב גם לחשוב על תאורה במטבח ובקבלה. רצוי לעשות משהו יפה ומיוחד שיהיה הרבה אור. תבקשו מאדריכל/מעצב להציע פתרונות לתאורה מיוחדת ויפה לפחות בלובי ובמעבר.
    • ריהוט. בהרבה משרדים יש נישות או מקום במעבר. אני ממליץ לחשוב על ארון בנישה לאכסון כחלק מהמשרד. למשל ארון יפה לבן בנישה שלא רואים אותו אבל הוא בטח יתרון לכל שוכר פוטנציאלי בהשוואה לכל משרד אחר שאין בו ריהוט מינימאלי.
יש כמה דברים קטנים/גדולים שאני חושב שרוב בעלי נכסים מכירים, אבל אני רק אזכיר אליהם..
    • תרמוסטט לכל מזגן צריך להיות נפרד בכל חדר. היום כבר לא מקובל תרמוסטט אחד לכל המשרד, זה לא נוח ומפריע.
    • קודן או אינטרקום – אם שוכר מבקש את זה, אני ממליץ למשכיר לתת. גם בשביל להיות נחמד ולא לפספס שוכר טוב וגם בגלל שקודן/אינטרקום נשאר במשרד לנצח. הבעיה היא שאם שמתם קודן, יכול לבוא אחרי זה שוכר שירצה אינטרקום משוכלל ואז תהיה בעיה. לכן, אם לשים משהו בכניסה, אז אינטרקום שיתאים לרוב הדיירים בעתיד.
    • תבחרו שיש יפה במטבח ולא כמו במרכז קליטה שאני גרתי . 😊
    •  כיור וברז יפה. כל פרט הוא חשוב ואל תתפשרו.
חברים יקרים,
זה מה שאני חושב על תהליך הנכון והיעיל של חיפוש, רכישה ותכנון של המשרד.  במאמר הבא אני אספר לכם מה אני חושב על שוק המשרדים, לאן הוא הולך לפי דעתי, מה אני חושב על כמות המשרדים ומי ישתמש בהם, מה חושבים על זה אנשים בכירים בענף של נדל"ן מניב. הרבה מידע מעניין, מועיל והרבה כייף.
מיד אחרי זה אני מתכנן לכתוב מאמר על דרך רכישה ורישום של המשרדים. מה מיסוי היום על משרדים – ברכישה, השכרה ומכירה לסוגים שונים של אנשים וחברות. יהיה מעניין, אני מבטיח לכם ויש לנו הרבה מה ללמוד ולדעת בשביל להצליח עוד יותר.
מתברר שיש לא מעט אנשים שצריכים עזרה ואני אשמח לעזור להחליט לרכוש כשכיר, עצמאי או חברה. אני אעזור לכם לנהל נכסים שלכם נכון ויעיל יותר.
אני רוצה להודות לכם שאתם איתנו. אני והצוות שלי BBC נדל"ן (מרכז השיווק של מתחם BBC) נמשיך לעבוד קשה ולתת שירות VIP
ללקוחות שלנו, לבדוק ולהסביר דברים בשביל להקל, לעזור להיות יעילים יותר, לא להפסיד כסף, אלא להרוויח יותר.
זאת המטרה שלנו, רק כך נצליח ביחד איתכם.
תעבירו לחברים את המאמרים שלי אם אהבתם.
תבואו להתייעץ. יש לנו את כל המשרדים הטובים ביותר במתחם BBC.
תבקרו במשרדים שלנו בבסר 4 ואנחנו גם נעזור בכל השלבים של הרכישה, בשביל לעשות עסקה בלי לבזבז זמן ולעשות אותה בתנאים טובים ביותר.
בכבוד רב,
אלכסיי מולצ'נוב – מנכ"ל ובעלים,
וצוות של BBC נדל"ן – מרכז השיווק של מתחם BBC
03-6965533
www.bbc-nadlan.co.il
office@bbc-nadlan.co.il
שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד