בלוג

בדוק את העדכונים בשור הנדל

"הדרך הנכונה למצוא משרד לרכישה + מה אלכסיי, בעצמו קונה לפנסיה שלו"

שלום חברים יקרים,

מה שלומכם?

אז אני ממשיך עם החלק השני של המאמר הקודם.

זהו מאמר שאני משתף אותכם בנסיון שלי מהתחום שבו אני מגיע ונותן לכם את הטיפים והממלצות הכי טובות שלי על הדרך הכי נכונה למציאת משרד לרכישה.


1. מה תהליך הנכון של חיפוש משרד לרכישה..

יש מאמר שלם שמסביר כיצד לעבוד עם יועץ נדל"ן או האם בכלל צריך אותו (http://www.bbc-nadlan.co.il/blog/).

קודם כל אני חושב שתמיד נכון להתייעץ וללמוד דברים חדשים וחשובים שלא ידעת.

מצד שני, לא חייבים לעבוד עם יועץ נדל"ן (מתווך), אבל מאוד מומלץ להיפגש עם הכי טובים מהם. האנשים האלה באים מהתחום ויש להם המון מידע וידע להעביר ולשתף אתכם.

לפני שהתחלתי לעבוד כיועץ נדל"ן בתחום המשרדים, לא אהבתי לעבוד עם מתווכים או חשבתי שלא אהבתי. בסוף כל הדירות שלי בבאר שבע קניתי דרך המתווכים והניסיון שלי היה טוב איתם.

היום, אני הגעתי למסכנה שנכון לעבוד עם יועץ נדל"ן ורצוי ממש מהתחלה..

יש אנשים שחיפשו לבד ובזבזו שבועות בעשרות פגישות ולא מצאו כלום ויצאו רק יותר מבולבלים מאשר נכנסו לתהליך של החיפוש. אנשים האלה חושבים שהם כבר עבדו קשה וקרובים לסגור ואז, למה לשלם למתווך?

נכון יותר לפנות ליועץ נדל"ן מהתחלה של התהליך חיפוש וכך לחסוך מראש את כל הכאבי ראש, טעויות ובזבוז זמן על חיפוש לא נכון. אני כבר לא מדבר על זה שיועץ נדל"ן טוב, יכול לעזור ולהביא מציאה במחיר מיוחד שהוא משווק בלעדי. יועץ נדל"ן גם מכיר פרטים קטנים ואפילו בעיות עם הנכס שאחרים לא מכירים.

חשוב לציין כאן שיועץ נדל"ן יכול גם לטפל בנכס שלכם שנים ואתם לא תעשו כמעט כלום. אנחנו בBBC נדל"ן מלווים לקוחות שלנו ומטפלים בנכסים שלהם. אנחנו משכירים, מוכרים ועושים טיפול יום יומי, כמו לבדוק בעיה בנכס, להזמין איש מקצוע לתקן תקלות או לבדוק דברים ולהמליץ על מחיר או שיפוץ ועוד.

אז תשתמשו בזה חברים יקרים, זה מאוד נוח ועוזר לכם.

אז איך עובדים:

  • קודם כל מגדירים מה בדיוק אנחנו מחפשים. האם זה משרד קטן או גדול ומה המטראז' הרצוי. תזכרו שאתם צריכים כ40% מעסקה הון עצמי. כך תבדקו כמה כסף יש ואז תדעו בדיוק איזה משרד אתם יכולים לרכוש. זה יחסוך לכם הרבה זמן ויעשה תהליך חיפוש יעיל יותר. חשוב להוסיף שנכון יותר לרכוש כמה חברים יחד, זה מאפשר לרכוש משרד גדול יותר וזה מגדיל אופציות ומוריד את מחיר העסקה. כן! קראתם נכון, משרד קטן תמיד יותר יקר ממשרד גדול. יש לי הרבה חברים שקונים יחד איתי קומה שלמה או חצי קומה במחיר מציאה. ואז יוצא שכל אחד מהחברים מקבל משרד קטן במחיר מיוחד של קומה שלמה שזה מדהים ובלתי אפשרי בעסקה אחרת.
  • למי שהחליט לחפש לבד, אני ממליץ לבדוק נכסים ביד 2, פייסבוק ובגוגל. יש הרבה מאוד מידע באינטרנט וגם מידע שהוא לא רלוונטי ולא ברור ולכן תהליך חיפוש זה הוא קשה ולא יעיל בהרבה מקרים. מצד שני, יש אנשים שעובדים אם אותו ייזם או עם אותה קבוצת רכישה באופן קבוע ואז רוכשים שוב כשיש פרויקט חדש. זאת דרך טובה לרכוש בלי חיפושים וסיכונים. הבעיה בגישה הזאת שמיקום של הנכסים משתנה וזה אומר שמשקיע יצטרך לטפל במשרדים במקומות שונים ומרוחקים זה מזה (זה לא נוח ובעייתי). אני קונה במתחם אחד שנקרה מתחם BBC במרכז של גוש דן (בבני ברק וברמת גן). אני רוכש נכסים טובים מאוד וגם מטפל בנדל"ן שלי בצורה נוחה ויעילה מאוד, מפני שכל המשרדים שלי נמצאים 100-200 מטר אחד מהשני. מדהים, נכון?!

2. עכשיו נשאר רק לבחור – איזה משרד מתאים למי?!

כמו שאנחנו יודעים, כל דבר לגופו. יש כמה קבוצות שונות של אנשים שרוכשים משרדים ולכל קבוצה יש מטרה משלה..

פנסיונרים שצריכים תוספת לפנסיה וצריכים לרכוש משרדים מוכנים ובנויים ורצוי אפילו מושכרים. רוכש מסוג זה רוצה לבוא ולרכוש במזומן או כמעט במזומן (בלי הלוואה) ולקבל מיד צ'קים משכירות הביתה – וזה נכון. אולי פנסיונר "צעיר" יכול וירצה לקחת קצת הלוואה כך שחצי בהכנסה נשארת אצלו וחצי מחזירים לבנק כתשלום חודשי עבור הלוואה. עושים את זה לתקופה לא ארוכה כמו 5-7 שנים מקסימום. זה אומר שפנסיונר רוכש משרד עם 100% הון עצמי או לפחות 60-70% הון מגודל העסקה ומחפש משרדים מוכנים להשכרה או מושכרים כבר. חשוב כאן לציין שרצוי ואפילו חובה לעבוד עם יועץ נדל"ן (אסור כאן לסכן ולהפסיד כל הכסף בשביל לחסוך 1-2% ליועץ נדל"ן) ולבדוק שמחיר הרכישה הוא נכון ודמי השכירות הם ריאליים אמתיים. במקרים האלה מוכרים וקונים משרדים לפי התשואה ויכול להיות מצב שמוכר בכוונה עשה מחיר שכירות לא ריאלי וגבוהה בכוונה. ואז רוכש עושה עסקה לא טובה ולא כדאית. זה אומר שפעם הבאה כאשר משקיע-רוכש ירצה להשכיר, הוא לא יקבל אותו המחיר ולכן לא יקבל תשואה שתכנן כאשר רכש את המשרד.עוד דבר שאני מבקש לחשוב עליו. פנסיונרים יקרים, אני מאוד ממליץ לרכוש קודם כל בטחון ולא אחוזי תשואה גבוהים! לכם יותר חשוב בטחון בעסקה והכנסה בטוחה יותר, מאשר כמה שקלים יותר בחודש, מסכימים אתי? אני עוד פעם חוזר ואומר – אתם חייבים להתייעץ ורצוי למצוא יועץ נדל"ן שאתם סומכים עליו או המליצו לכם עליו. חובה, כי חוץ מלהפסיד כסף אפשר לסכן בריאות בגלל הדאגות ועצבים. אז בבקשה, תשמרו על עצמכם.

  • כאן אני אדבר על משקיעים כמוני ואחרים, משקיעים גדולים וקטנים יותר. כאשר אני מדבר על משקיע, אני מדבר על אנשים שקונים בשביל להשכיר, ולא בשביל האקזיט… על זה נדבר יותר מאוחר. משקיעים חייבים להיות יעילים וחכמים, כי זה עסק עיקרי או עסק מאוד חשוב להם ורצון של כל משקיע זה לקבל מקסימום הכנסה פסיבית ומינימום סיכונים.  חשוב לא פחות למשקיע -מינימום התעסקות עם הנכסים (כי זמן – זה כסף). יש כאלה שעושים את זה בשביל הכנסה גבוהה בפנסיה ויש שעושים את זה בשביל לפרוש יותר מוקדם.
  • אנשי עסקים/נדלניסטים שקונים לצורך אקזיט. כאן בטוח רצוי לרכוש בשלב כמה שיותר מוקדם. קונים רק משרדים גדולים (קומות וחצי קומות), חייבים "מסה" בשביל להרוויח. קונים על הנייר או בשלב מוקדם של הבניה, מוכרים קרוב לטופס 4 או מיד אחריו. רצוי לרכוש נכס גדול ולחלק שטח נכון ולמכור משרדים קטנים. זאת הדרך לעשות רווח גבוהה יותר.חשוב כאן לציין שאני ממליץ מאוד למשקיע שרוצה לעשות עסקת אקזיט, לפנות ליועץ נדל"ן שעשה את זה ולא פעם אחת. כל מטר בחלוקה הוא חשוב, יש מיליון פרמטרים שחשוב להתייחס אליהם בשביל לחלק נכון ולמקסם את הרווח. אסור כאן לעשות את זה לבד, כי מחיר הטעות תהיה הרבה יותר גבוהה מעלות של יועץ נדל"ן. תהליך השיווק הוא לא קצר ולא טריוויאלי כלל, זה פרויקט רציני וצריך לדעת לעשות אותו.
  • למשתמשי קצה אני ממליץ לרכוש משרד בבניה, מפני שניתן לבחור משרד מתאים וגם במחיר טוב יותר. מצד שני – יש אנשים שרוצים משרד כאן ועכשיו, גם אם יש מבחר פחות וגם אם המחיר גבוהה. אם מצאתם משרד בהזדמנות במחיר מציאה וגם בנוי ומחולק כמו שאתם אוהבים, קנו אותו, זה ברור.

כאן אני רוצה לספר לכם כיצד אני רוכש משרדים, איך אני בודק ולפי מה אני בוחר נכסים..

  1. אני רוכש משרדים בדרך כלל מפרויקט בבניה (לא במגדל מוכן אחרי טופס 4) בגלל מחיר טוב יותר ובגלל מספר גדול של האופציות לבחירה שיש במגדל עתידי.
  2. אני רוכש משרדים ברוב המקרים ברמת מעטפת, מפני שאני יודע לחלק ולבנות משרד ברמה יעילה ביותר להשכרה (לפחות כך אני חושב, אחרי שמכרתי ותכננתי מאות משרדים במתחם BBC 😊 )
  3. אני מנסה ומצליח לרכוש משרד קטן במחיר של משרד גדול. כך אני מרוויח פעמיים:
    • גם בגלל שיש אפשרות לרכוש משרד קטן (עד 150 מ"ר ברוטו) בשלב הבניה, כי ברוב הפרויקטים מוכרים משרדים גדולים או בינוניים ולא קטנים.
    • וגם בגלל שמשרדים גדולים זולים יותר ממשרדים קטנים. כדוגמה – הבדל במחיר בין משרדים קטנים לגדולים יכול להיות 20-30% ואפילו יותר.

אני קונה משרדים במיקום מרכזי ואסטרטגי. זה אומר שאני לא קונה בפריפריה (זה מסוכן יותר להשקעה) ומצד שני אני לא קונה בת"א כי התשואה שם נמוכה יותר והנכסים כבר פחות כדאיים להשקעה.

3. אני קונה רק במתחם BBC וגם לכם ממליץ, חברים יקרים.

  1. אני קונה במגדלים גבוהים, חדשים ומודרניים כמו בסר 3, בסר 4 ועוד, כי יש בהם הרבה אנרגיה, חיים ויותר עסקים.
  2. אני קונה משרדים במגדלים יעילים, זה אומר יחס ברוטו נטו בהם (לפני החלוקה לקטנים) לא יותר גדול מ23-25%. יש הרבה בלבול במוסג יחס ברוטו נטו. אני אסביר, לדוגמא, כאשר אתם קונים משרד 100 מ"ר ויחס 25%, זה אומר שאתם מקבלים 75 מ"ר נטו קבלני. בגדול הגדרה של נטו קבלני – זה שטח ריצפה של משרד כולל קירות חיצוניים.
  3. אני מנסה לרכוש משרדים במגדלים עם שירותים בקומה. זה נותן לי גמישות לעשות משרדים קטנים,מה שבעייתי הרבה יותר כאשר אין שירותים בקומה. בנוסף הכנסת שירותים למשרד מוריד יעילות של המשרד במובן יחס ברוטו נטו – יש פחות שטח לחדרים. ולא פחות חשוב זה הטיפול בניקיון והריח.
  4. יצא שרוב המשרדים קניתי יד ראשונה או שניה מייזם. סיבה עיקרית לזה שבעסקה מייזם תשלומים נוחים יותר – 15-25% בחוזה ורוב התשלום הוא בטופס 4. זה מאפשר לי לרכוש יותר שטח וכך לבנות הכנסה פסיבית גדולה יותר.
  5. אני כמשקיע, לא קונה ממ"ק/ממ"ד כי הנכסים האלה פחות מתאימים לחלוקה למשרדים קטנים. משקיע שקונה משרד גדול ולא מחלק לקטנים, יכול לרכוש ממ"ק אם העסקה מתאימה לפי הפרמטרים העסקיים שלה. רצוי שממ"ק ירכש בהנחה – 25-50%. לפי דעתי נכסים עם ממ"ק יכולים יותר להתאים למשתמש קצה ופחות למשקיע.
  6. אני מנסה לרכוש משרדים עם גאומטריה ייחודית שמתאימה לצרכים שלי כמשקיע. במקרה שלי זה שטח שמאפשר חלוקה למשרדים קטנים כאשר רוב החדרים עם חלון.
  7. אני אוהב נכסים עם כניסה ראשית או לא מרוחקת מדי ממעלית. בשביל לבנות משרדים קטנים, אני בונה מסדרון ולכן רצוי שהמשרדים לא יהיו רחוקים מדי ממעלית. דרך אגב, אני ממליץ לעשות מסדרון מ120 עד 140 סמ', זה תלוי בעורך של המסדרון. חשוב להתייעץ עם אדריכל, ייועץ בטיחות וייועץ נדל"ן, כי כל סמ' כאן חשוב, כי מסדרון בונים משטח נטו של המשרד. זה לא טריוויאלי ויש מה ללמוד ואם רוצים לעבוד נכון ולהרוויח כסף במקום לבזבז – אז באים להתייעץ עם אנשים שמבינים בזה.
  8. אני קונה כל הכיוונים כי לפי דעתי, גודל, גאומטריה וכניסה למשרד יותר חשובים מאשר הכוון. שוכר רוצה קודם כל משרד יעיל ויפה ולא יקר, כל השאר פחות חשוב.
  9. אני רוכש קומות בינוניות ונמוכות בגלל המחיר. היום אני מסוגל במינימום הוצאות לעשות משרד מדהים – יעיל ויפה וזה מה שחשוב לשוכר. התברר עם השנים של עבודה בתחום, שלשוכר אין חשיבות רבה בין לשכור קומה 15 או 20 או 25. הכי חשוב ומעניין שמרד יהיה במחיר טוב, מחולק נכון ובנוי יפה.
  10. אני אוהב לרכוש משרדים במגדלים עם חניון אורחים. עם הזמן נושא של חניות יותר ויותר חשוב בגלל הביקוש הגודל, לכן רצוי שלבניין יהיה חניון אורחים.

4. כיצד לעשות מו"מ בדרך היעילה ביותר

קודם כל אני אספר לכם סיפור מעניין. אני קניתי בכל קריירה שלי מ2011 עד 2017 – 9 משרדים ואני רק התחלתי (אני מקווה 😊). 1 בת"א, 1 בבסר3, 4 בבסר4 ו3 בפרויקט LYFE של אשטרום ודן. אם אני זוכר נכון, אני לא קיבלתי שקל 1 הנחה. סליחה, זה בגדול, כי האמת שקיבלתי באחת מעסקאות 1,000 ₪ הנחה לחניה 😊. למה אני מספר את זה, חברים יקרים?!  כי כאשר עסקה טובה, לא מפספסים אותה כאשר לא מקבלים הנחה. לא על כל דבר בחיים צריך לעשות מו"מ ולהתווכח. אני למדתי שלקוח ישראלי ממוצע לא קונה בלי הנחה וזה חבל מאוד, כי זה אומר להפסיד עסקאות מדהימות סתם בשביל פרינציפ. מסכימים? כי שום הנחה לא משנה את המעוט של העסקה. אם עסקה טובה, היא טובה גם לפני הנחה. ואם עסקה גרוע, שום הנחה הגיונית לא תשנה את המצב. זה מה שאני חושב על מו"מ והנחות ועסקאות נדל"ן.

אני רק רוצה לציין, שזה לא אומר שלא צריך לנסות. יש עסקאות שכאשר שומעים עליהם, צריך דחוף לתפוס ולא לדבר על מחיר בכלל, כי בזמן שאחד נותן את ההצעה, השני כבר סוגר. מצד שני, יש עסקאות שכאשר המחיר הוא מחיר שוק והמוכר רוצה ומוכן לעשות עסקה מהירה, צריך להציע לו מחיר שהוא 10% יותר נמוך ממחיר שדרשו ויכול להיות שהמוכר יסכים למחיר זה בגלל שעושה אתכם עסקה מהירה. יש כאלה מקרים וכל צד מרוויח כאן. צריך לדעת את זה ולעבוד נכון. בדרך כלל לעסקאות כאלה חייבים יועץ נדל"ן טוב שיודע ועוזר נכון לשני צדדים.

5. כיצד לבחור עו"ד שהכי עוזר ונכון לעסקה

חברים יקרים, אני ממליץ שתעבדו עם עו"ד המתאים ביותר לעסקה (שעשה עסקאות דומות והרבה) ולא עם חבר שאתם אוהבים ומקבלים ממנו מחיר מיוחד. יש כבר שנים ויכוח פילוסופי על מה נכון יותר – טוב יותר או מתאים יותר. אני חד משמעית חושב שבכל דבר בחיים צריך מתאים יותר ולא טוב יותר.

למשל..:

  • לא מגייסים לעבודה עובד הכי טוב, אלא עובד הכי מתאים לתפקיד.
  • לא קונים משרד הכי טוב, אלא רוכשים משרד הכי מתאים למטרה של הרוכש.
  • וכך גם עם עו"ד.. לא לוקחים חבר ילדות או שכן או עו"ד שעובדים אתו בחברה בגלל שהוא טוב, נחמד וחבר. אלא לוקחים עו"ד שעשה הרבה עסקאות של רכישת משרדים. אם אתם קונים משרד קטן, חובה לעבוד עם עו"ד שעשה עסקאות כאלה. עד כדאי כך, שאני ממליץ לקחת עו"ד שעובד במגדל ספציפי ומכיר עו"ד של היזם או עו"ד של הקבוצה שבנו את המגדל. כך עושים עסקה מהר יותר, במחיר טוב יותר ובטוח יותר. אני ממליץ את זה מניסיון רב שלי בתחום, כי ראיתי הרבה מאוד מקרים כאשר התפוצצו עסקאות כאשר בחרו עו"ד לא מתאים לעסקה. תחשבו על זה בבקשה חברים יקרים.

זה היה המאמר שלי על בחירת משרד נכון לרכישה. אני שמח מאוד אם עזרתי לכם. אנחנו בBBC נדל"ן (מרכז השיווק של מרכז BBC ) תמיד לשירותכם.

דברו איתנו, תבואו אלינו וקבלו עזרה ורכשו איתנו נכסים הכי כדאיים לכם ולא פחות חשוב שנעזור לכם בניהול נכסים יעיל וכדאיי לכם.

בכבוד רב

אלכסיי מולצ'נוב, בעלים ומנכ"ל

03-6965533

052-4448446

alexey@bbc-nadlan.co.il

www.bbc-nadlan.co.il

שאלו אותנו! לייעוץ או פרטים נוספים כתבו לנו
שם *אימייל *טלפון אנחנו לא מוסרים את הפרטים שלכם לאף אחד